나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63158 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-24 수팰리스 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""백송고등학교"" 남서측 근거리에 위치하는
수팰리스 제102동 제1층 제101호로서, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물내 제1층 제101호로서
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63158 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-24 수팰리스 102동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 수팰리스

동/호: 102동 101호

층: 지상 1층

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

연면적: 50.84㎡ (약 15.38평)

사용승인일: 2016년 09월 12일

1.3. 토지 정보

대지면적: 59.12㎡ (약 17.88평)

토지 지분: 59.125㎡ (약 17.89평)

토지 이용 상태: 다세대주택 건부지로 이용 중

접근도로: 북서측 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""백송고등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023.01.20. 고양세무서장 압류 (갑4)

* 등기부채권 총액: 230,000,000원

* 주요 권리사항:

* 소유권이전: 손창범 (갑2, 2016.10.07.), 송자영 (갑3, 2022.03.07.)

* 주택임차권: 안진형 (을3, 2024.03.27. 말소 예정) - 전입 2022.02.25., 확정 2022.01.27., 보증금 230,000,000원

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5, 2025.05.19. 말소 예정) - 의정부지방법원 고양지원 2025타경63158

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음 (공문상 기재)

3.3. 인수되는 권리

* 명목상 "대항력있는 임차인"으로 기재되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02. 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

* 이에 따라, 임차인 안 의 보증금 230,000,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 덕이동 지역의 주거 밀집 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 백송고등학교 및 덕이초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함. 대규모 상업 시설이나 혐오 시설은 인접 지역에서 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 주변 교육 시설: 백송고등학교, 덕이초등학교 등

* 교통: 차량 및 버스 대중교통 이용 편리

* 편의 시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 비록 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 법률적으로 복잡성을 내포할 수 있는 임차인 존재. (단, 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.)

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2016년에 사용승인된 건물임. 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 신청 채권자(HUG)가 대항력 포기 확약서를 제출하여 실질적인 보증금 인수 부담이 없다는 점임. 이는 권리 분석상 매우 긍정적인 요소로 작용할 수 있음. 주위 환경은 주거 지역으로 안정적이며, 교육 시설 접근성이 좋음. 다만, 토지 이용계획상의 여러 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 권리관계 명확성 확보 및 인수 부담 리스크 최소화.

* 실거주 및 임대 투자 모두 고려 가능한 안정적인 주거 지역.

* 주변 시세 대비 합리적인 입찰가를 통한 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례(110,000,000원 ~ 165,000,000원)와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됨. 그러나 HUG의 대항력 포기 확약으로 권리상 인수 부담이 없는 점과, 실제 낙찰가는 감정가 대비 80%~90% 수준에서 형성될 가능성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정함.

* 본건 전용면적 (50.84㎡) 및 건축 연도(2016년)를 고려한 최근 시세: 약 110,000,000원 ~ 165,000,000원

* 본건 감정가: 210,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 감정가를 기준으로 보수적인 낙찰률(약 85%~95%)을 적용하여 예상 입찰가를 산출하면, 178,500,000원 ~ 199,500,000원 범위로 예상할 수 있음.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원으로 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.