나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63186 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-21 209동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ""장곡검문소 교차로"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 드라이비티 마감 및 벽돌 붙임
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.
(구체적인 내역은 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으포 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[
전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지
역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 5번 2023년4월19일 제53230호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63186 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-21 209동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 64.12㎡ (약 19.4평)

건물면적: 57.47㎡ (약 17.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각기일: (정보 부족)

2. 입지조건

* 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "장곡검문소 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역입니다.

* 혐오시설 및 기타 제한:

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당됩니다.

* 인근 지역(덕양구)에는 서울시립승화원(화장장), 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터 등이 위치하나, 본건과의 직접적인 인접성 및 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 2일 접수된 서울남부지방검찰청 검사의 압류 (갑11) 입니다.

* 주요 권리 관계:

* 소유권 이전 (갑5, 갑6): 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 주택임차권 (을5, 신소정): 166,000,000원. 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담은 없습니다.

* 압류 (갑11, 갑12): 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑13, 주택도시보증공사): 본 건의 경매 개시 결정 등기이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신소정)

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-03-17

* 배당신고일자: 2023-04-19

* 대항력: 없음 (주의사항 및 등기부 요약 상 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었으나, HUG의 확약서 제출로 인해 실질적인 대항력은 없어진 것으로 판단됨)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의로 인수 부담 없음.

* 임차인: 이진섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-03

* 대항력: 있음 (보증금 0원이므로 인수 부담 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 내유동 지역은 주거용 부동산이 밀집해 있으며, 근린생활시설도 일부 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로, 차량 이용이 편리한 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕) 4층 건물 중 제1층 제101호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 드라이비트 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 차량 진출입이 용이합니다. (구체적인 편의시설, 학교 등은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 시세 대비 높은 감정가: 제공된 최근 매매 JSON 데이터와 비교 시, 본건의 감정가(211,000,000원)는 유사 면적/건축 연령대의 매물 시세(약 100,000,000원 ~ 150,000,000원 선 추정) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 군사시설 보호구역: 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 가능성: 덕양구 지역에 서울시에서 운영하는 일부 혐오시설이 위치하고 있어, 본건과의 거리를 확인하여 환경적 영향을 검토할 필요가 있습니다.

* 임차인 관련 명확성: '대항력있는임차인' 언급과 '대항력 없음' 표기가 혼재되어 있으나, HUG의 확약서 제출로 인해 실질적 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 법적 효력 및 최종 말소 여부는 등기부등본 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 다세대주택으로, 경매 절차를 통해 비교적 명확하게 권리가 정리될 것으로 예상됩니다. 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 1억 6,600만원에 대한 인수 부담이 사라진 점은 큰 장점입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원인 점도 추가적인 부담이 없습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재하는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 감정평가 시점의 시장 상황과 비교 시점의 시장 상황 차이, 또는 물건 자체의 특정 가치(층수, 향, 수리 상태 등)가 반영되었을 수 있으나, 직접적인 비교 대상이 제한적이므로 현장 방문 및 실거래가 추가 조사를 통해 정확한 시세 파악이 필수적입니다. 군사시설 보호구역 지정 및 잠재적 혐오시설과의 거리도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: HUG의 확약서 제출로 인해 가장 큰 리스크였던 임차보증금 인수 부담이 해소되었습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 향후 재산권 행사가 용이합니다.

* 신규 개발 가능성: 내유동 지역의 개발 잠재력을 고려한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 211,000,000원이며, 건물 면적은 57.47㎡(약 17.4평)입니다.

제공된 JSON의 최근 매매 사례를 분석해보면, 45.19㎡(약 13.7평) 면적의 '블루캐슬3동'이 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 9,124,000원/평 입니다. (125,000,000원 / 13.7평).

만약 본건 면적(17.4평)에 위 평당가를 적용하면 약 158,000,000원 (17.4평 * 9,124,000원/평) 정도의 시세가 예상됩니다.

하지만 감정가는 211,000,000원으로, 시세로 추정되는 가격보다 약 33% 높습니다.

다른 유사 면적(45.37㎡, 약 13.7평)의 '위너스빌103동및104동'은 107,000,000원에 거래되었습니다. 평당가 약 7,810,000원/평. 이를 본건 면적에 적용 시 약 136,000,000원 (17.4평 * 7,810,000원/평)이 됩니다.

결론적으로, 제공된 JSON 데이터상으로는 본건의 감정가가 시세 대비 높은 것으로 판단됩니다. HUG 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 시세 조사 시 감정가와의 차이를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 권리 분석 결과, 인수할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 괴리를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 감정가 근접 접근 시: 200,000,000원 ~ 211,000,000원

본 물건의 투자가치는 실질적인 시세 조사와 현장 답사를 통해 면밀히 재확인 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.