나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63207 [1] 경기도 파주시 상지석동 673-1 드모나코비동 1층101호 다세대주택 경매

경기도 파주시 운정역길 116-2 드모나코, 비동 1층101호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경63207(고양지원 경매13계). 감정가 232,000,000원, 최저가 232,000,000원. 매각기일은 2026-07-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 63207 [1]
소재지	경기도 파주시 상지석동 673-1 드모나코비동 1층101호
도로명주소	경기도 파주시 운정역길 116-2 드모나코, 비동 1층101호
용도	다세대주택
매각기일	2026.07.22
관할법원	고양지원 경매13계 (031-920-6325)
이용제한	토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역

경기도 파주시 상지석동 673-1 드모나코비동 1층101호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	69.56㎡ (21.04평)
건물면적	59.92㎡ (18.13평)

금액

감정가	232,000,000원
최저가	232,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	23,200,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.21	232,000,000원	유찰
2차	2026.03.04	162,400,000원	유찰
3차	2026.04.08	113,680,000원	유찰
4차	2026.05.13	79,576,000원	유찰
5차	2026.06.17	55,703,000원
신건	2026.07.22	232,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 경기도 파주시 상지석동, 경의중앙선 운정역 북동측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역임.
교통상황: 근거리에 경의로가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물(2018. 7. 20. 사용승인) 중
1층 101호로
외벽 ; 드라이비트마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감
창호 ; 하이삿시창호임.
이용상태: 주거용으로 이용 중임.
설비내역: 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기, 위생설비 등 설치되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 세로장방형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 북서측 및 북동측으로 세로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역,
건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	16건	70%	158,911,062원
최근 6개월	23건	71%	163,039,609원
최근 12개월	36건	70%	172,244,861원

물건 비고

1.공부상 드모나코 비동이나 외벽표시는 102로 되어있음(감정평가서 참조)
2.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63207 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 673-1 드모나코비동 1층 101호 (도로명 주소: 경기도 파주시 운정역길 116-2)

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 69.56㎡ (약 21.05평)

토지지분: 69.56㎡ (약 21.05평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 경의중앙선 운정역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 경의로가 있으며, 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

주변에 직접적으로 언급되거나 검색 결과에서 확인되는 혐오시설은 없습니다. 파주시 내에서 신규 소각장 건립 관련 논의가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권은 등기되어 있지 않은 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 수원지방법원 2024카단21078 가압류 (신용보증기금, 2024.07.12. 접수)

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 신현배

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-11

확정일자: 2022-09-07

배당신고일자: 2024-04-17

대항력: 없음 (권리분석상 '없음'으로 명시)

주요 특이사항:

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

* 집합건물 등기부등본상 신현배 임차인의 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

결론적으로, 임차인 신현배씨는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약에 따라 임차 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 단지들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 5일 거래: 경기도 파주시 상지석동 602-1 소재 '해가온101,102동' (2021년 건축), 전용면적 68.37㎡ (약 20.68평) 거래가 365,000,000원. (평당 약 17,650,000원)

* 2026년 7월 1일 거래: 경기도 파주시 상지석동 551-69 소재 '바흐더힐101동' (2023년 건축), 전용면적 67.31㎡ (약 20.36평) 거래가 277,000,000원. (평당 약 13,605,000원)

* 2026년 7월 9일 거래: 경기도 파주시 상지석동 133-17 소재 '갤러리하우스101동' (2014년 건축), 전용면적 41.2㎡ (약 12.46평) 거래가 52,000,000원. (평당 약 4,173,000원)

4.2. 시세 비교

본 물건의 건물면적은 59.92㎡ (약 18.13평)이며, 감정가는 232,000,000원입니다.

감정가 기준 평당 가격은 약 12,796,000원입니다.

최근 실거래 사례를 비교해볼 때, 본 물건보다 신축이고 면적이 유사하거나 약간 더 큰 '바흐더힐101동'(2023년 건축, 67.31㎡, 277,000,000원)의 평당 가격이 약 13,605,000원 수준임을 고려할 때, 감정가는 시장가 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. '해가온101,102동'(2021년 건축, 68.37㎡, 365,000,000원)은 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다. '갤러리하우스101동'의 경우 건축 연도가 오래되고 면적이 작아 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다. 2018년 7월 20일 사용 승인되었습니다. 내외벽은 드라이비트, 벽지, 타일 마감이며 하이삿시 창호를 사용하였습니다. 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비, 승강기, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 주거용으로 이용 중입니다.

5.3. 주변 편의시설

경의중앙선 운정역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 인근에 농경지가 혼재하는 지역으로, 도심의 편의시설 접근성은 일반적인 다세대주택 밀집 지역 수준일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 외벽 표시 오류

공부상 '드모나코 비동 101호'이나, 실제 외벽 표시는 '102호'로 되어 있을 수 있습니다. 이는 감정평가서 및 물건명세서에 기재된 사항으로, 현장 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 대항력 없는 임차인의 존재 및 HUG 인수조건 변경

대항력 없는 임차인(신현배)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차 보증금에 대한 대항력을 포기하고 말소 동의 의사를 밝힌 바 있습니다. 이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 권리분석되었습니다. 다만, HUG의 확약 내용 및 실제 말소 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 운정역 인근에 자리하고 있습니다. 2018년 사용 승인된 건물로, 방 3개, 욕실 2개 등의 일반적인 주거 공간 구성을 갖춘 것으로 추정됩니다.

권리분석상 특이사항은 임차인과의 관계에서 발생하며, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 그러나 건물 외벽 표시 오류와 같은 현황과 공부의 차이 가능성은 현장 확인을 통해 명확히 해야 할 부분입니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 평가되었으며, 시장 상황에 따라 입찰가를 결정할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 말소 동의 확약으로 임차보증금 인수 부담이 없는 점.

* 경의중앙선 운정역 인근의 입지.

* 비교적 신축(2018년 준공)인 건물.

* 상지석동 일대 다세대주택의 꾸준한 거래량.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 232,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래가는 평당 약 13,605,000원에서 17,650,000원 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 약 18.13평이며, 감정가 기준 평당 약 12,796,000원입니다.

신축 연도(2018년) 및 1층이라는 점을 감안할 때, 보수적으로 시장가치를 평가하면 다음과 같습니다.

* '바흐더힐101동' (2023년 건축, 67.31㎡)의 평당 가격 13,605,000원을 기준으로 산정 시:

18. 13평 * 13,605,000원/평 = 약 246,590,000원

* '해가온101,102동' (2021년 건축, 68.37㎡)의 평당 가격 17,650,000원을 기준으로 산정 시:

18. 13평 * 17,650,000원/평 = 약 319,900,000원

권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려하면, 최근 거래된 '바흐더힐101동'의 사례를 참고하여 잠재적 최고 입찰가를 보수적으로 설정할 수 있습니다.

다만, 감정가(232,000,000원)와 시장 가격 간의 격차, 그리고 본 물건의 구체적인 상태(현장 확인 필수)를 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 시작하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원.

보수적인 접근을 권장하며, 본 물건의 정확한 가치는 현장 조사를 통해 최신 시장 상황을 반영하여 최종 결정해야 합니다.1.물건 기본정보