나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63246 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 627-14 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ""기동경찰교육훈련센터"" 남서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 전, 답, 근린생활시설 등이 소재하는 환경으로 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상4층 중 제4층 제401호로서,(사용승인일 : 2002.10.24.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(거실 및 주방, 방2, 화장실 화장실, 발코니 등)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기존 구분건물의 해당 내용이 없음.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호(2) : 계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호(3) : 계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호(4) : 계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년4월15일 제47671호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63246 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 627-14 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 54.80㎡ (약 16.58평)

* 건물면적: 49.01㎡ (약 14.83평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2002년 10월 24일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "기동경찰교육훈련센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다 [cite:original]. 제반 주위여건은 무난한 편입니다 [cite:original].

* 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다 [cite:original]. 다만, 내유동은 지하철역 접근성이 다소 떨어져 있으며, 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite:original].

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다 [cite:original].

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정(접수일자: 2025-05-23, 채권금액: 89,168,431원)입니다 [cite:original].

* 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 85,000,000원입니다 [cite:original].

* 임차인 현황 및 권리사항

* 임차인: 박 (주택도시보증공사, 박가영)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 8일

* 확정일자: 2022년 2월 23일

* 배당신고일자: 2024년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건에는 주택임차권(을구 3번, 2024-04-15 접수, 85,000,000원)이 등기되어 있습니다. 그러나 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 21일자로 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 [cite:original]. 이러한 점과 임차인 현황의 '대항력: 없음' 표기를 종합할 때, 해당 임차권으로 인한 매수인 명도의 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑구 7번: 2008-05-26 소유권이전 (하정희)

* 을구 3번: 2024-04-15 주택임차권 (박가영, 85,000,000원) - (신청채권자 HUG 동의 하 말소 예정)

* 갑구 8번: 2022-04-14 소유권이전 (강수빈, 매매 85,000,000원)

* 갑구 9번: 2025-05-23 강제경매 (주택도시보증공사, 89,168,431원) - 말소기준권리

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 내유동 지역의 다세대주택 시세는 다양하게 분포하고 있습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 45.675㎡(약 13.8평) 규모의 2002년식 다세대주택이 45,000,000원에 거래되었습니다 [cite:json].

* 2026년 7월 2일 거래된 45.37㎡(약 13.7평) 규모의 2017년식 다세대주택이 107,000,000원에 거래되었습니다 [cite:json].

* 2026년 7월 2일 거래된 45.19㎡(약 13.7평) 규모의 2013년식 다세대주택이 125,000,000원에 거래되었습니다 [cite:json].

* 다른 최근 거래 사례에서는 13평 규모의 빌라가 85,000,000원에 거래된 정보도 있습니다.

본건의 감정가는 95,000,000원이며, 면적(49.01㎡, 약 14.83평)과 건물 연식(2002년)을 고려할 때, 일부 신축 빌라보다는 낮지만, 오래된 빌라보다는 높은 가격대로 책정되어 있습니다. 특히 2017년식 빌라(107백만원)나 2013년식 빌라(125백만원)는 신축 연식에 따라 가격대가 높게 형성되어 있습니다. 2002년식 빌라의 45백만원 거래가는 시세보다 낮게 형성된 사례로 보입니다. 본건의 감정가는 인근 시세 범위 내에서 합리적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

본건은 내유동 지역에 위치하며, 지역 내 편의시설로는 고양시 내유동커뮤니티센터가 있습니다. 이 센터에는 작은도서관, 체력단련실, 경로당 등이 포함되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다. 대형 마트나 종합병원 등은 인근 원당이나 화정 지역으로 이동해야 이용이 편리합니다.

* 교육시설

본건 인근에는 내유초등학교가 소재하고 있습니다. 중학교는 관산동에 위치한 고양제일중학교로 통학합니다.

* 기타

본건은 계획관리지역에 속해 있으며, 일부 지역에서는 공예단지 등 소규모 공장이 입지하기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설 인접 가능성

고양시 덕양구 지역은 서울시가 운영하는 다수의 기피·혐오시설이 소재하고 있어 지역 주민들의 민원이 끊이지 않는 곳입니다. 이러한 시설로는 서울시립승화원(화장장), 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터, 서대문구 음식물류 재활용 시설, 마포구 폐기물 처리시설 등이 덕양구 내 또는 인근 지역에 위치하고 있습니다. 비록 본건 소재지(내유동)에서 해당 시설까지의 정확한 거리가 명시되지는 않았으나, 동일한 행정구역(덕양구) 내에 이러한 시설들이 존재한다는 점은 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 교통 접근성

내유동은 지하철역과의 접근성이 상대적으로 낮아 대중교통 이용 시 환승이 불가피하며, 서울 도심이나 주요 지역으로의 이동 시간이 다소 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한

본건 토지가 속한 지역은 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다 [cite:original].

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 2002년 준공된 다세대주택입니다. 감정가는 95,000,000원으로, 건물 면적은 49.01㎡(약 14.83평)입니다. 권리분석 상, 임차인 관련 문제는 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 인근 부동산 거래 사례를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 덕양구 지역에 서울시 운영의 기피·혐오시설이 다수 위치하고 있다는 점은 지역 전체의 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 대중교통 이용 시 지하철역 접근성이 다소 낮은 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가된 감정가는 투자 매력도를 높입니다.

* 무인수 임차인: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 지역 잠재력: 내유동은 빌라 및 다세대주택이 증가하는 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면,

* 2026년 7월 2일 45.37㎡(약 13.7평) 빌라가 107,000,000원,

* 2026년 7월 2일 45.19㎡(약 13.7평) 빌라가 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 14일 13평 규모 빌라가 85,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 2002년식으로 연식이 20년 이상 경과하였음을 감안할 때, 최근 신축 빌라의 최고가보다는 낮은 선에서, 감정가 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 더불어, 혐오시설 인접 가능성 등 지역 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 1차적으로는 감정가 수준인 95,000,000원을 시작으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 105,000,000원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.