나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72362 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-11 클래스원1차 103동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 전철 1호선 '망월사역' 및 노선버스 정류장이 소재
하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문조사)
창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형상의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 망월로45번길 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합), 상대보호구역(신흥대학)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(호암초,
호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 현황

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72362 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-11 클래스원1차 103동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 276,000,000원

* 토지 면적: 30.16㎡ (약 9.12평)

* 토지 지분: 30.164999999999996㎡ (약 9.12평)

* 건물 면적: 65.34㎡ (약 19.77평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 채권 총액 290,000,000원)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, '호암초등학교' 북측 인근 지역입니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

건축물대장 상 '클래스원1차' 아파트 단지의 103동 4층 401호에 해당하며, 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 4층에 위치합니다. 건물 준공 연도는 2016년경입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '망월사역'과 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 계획

본건 토지는 대체로 사다리형의 형상이며, 현재 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 상대 및 절대보호구역(신흥대학, 호암초, 호암유치원, 호원고), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로 상태

단지 북측으로 망월로45번길과 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부시(징수과-12 098) 압류 (2023-06-23, 등기구분: 갑6)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 설정 등기 (을구 8번):

- 임차인: 박 (박길용)

- 보증금: 290,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-05-03

- 확정일자: 2021-03-30

- 배당신고일자: 2023-06-16

- 대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

- 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 주택임차권 설정 등기 (을구 8번):

- 임차인: 백명훈

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 750,000원

- 전입일자: 2024-10-21

- 대항력: 없음 (매각으로 소멸되는 권리)

* 기타 권리:

- 소유권이전신탁등기말소 (갑3, 윤순임)

- 소유권이전 (갑4, 김현광 외 1명)

- 공유자전원지분전부 이전 (갑5, 박용주, 매매금 290,000,000원)

- 압류 (의정부시, 부산광역시북구, 서울특별시, 국민건강보험공단)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-05-21, 의정부지방법원 의 강제경매개시결정(2025타경72362))

* 임차인 관련 주의사항:

대항력 있는 임차인 박 (보증금 290,000,000원)은 배당받을 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 그 부족한 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 호원동 일대는 주거용 건물(다세대, 오피스텔)이 밀집한 주거 지역입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다. 지하철 1호선 망월사역 인근으로 교통 편의성이 확보되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

지하철 1호선 망월사역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설 및 학교(호암초등학교, 호암유치원, 호원고)와 가까워 생활 편의성이 있습니다.

* 기타

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 화재 탐지, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 실질적인 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 경매가 진행된 경우, 채무 관계가 복잡할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호합니다. 교통 접근성이 좋고, 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 지닙니다. 그러나 2억 9천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부를 인수해야 할 가능성이 높은 점이 매우 중요한 고려 사항입니다. 이 인수 위험으로 인해 실제 투자 비용이 감정가나 시세보다 훨씬 높아질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 인수 금액 예측이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 망월사역 인근의 주거 지역으로 실수요자 접근성이 양호합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년경 준공된 건물로 노후도가 심하지 않습니다.

* 잠재적 시세 차익: 인수 위험을 감안하여 적정가 이하로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 수익 기대가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사 면적(59.56㎡)의 '한솔엠파트104동'이 2026년 5월 243,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(65.34㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 266,740,000원 수준입니다. 감정가는 276,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원 중 잔액 인수 가능성을 고려해야 하나, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 임차인의 전입일(2021-05-03) 및 확정일자(2021-03-30)가 말소기준권리(2023-06-23)보다 선순위이므로 배당으로 전액 변제될 가능성이 높습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 산정합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 여부 및 배당 현황을 면밀히 재확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.