나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72376 [1] 경기도 의정부시 의정부동 184-3 의정부 한원힐트리움 더테라스 19층 1906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 경천철 ""의정부중앙역"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 상지지대로서 제반 주위
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '의정부역' 및 경전철
'의정부중앙역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 25층 중 19층 1906호로서
외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 몰탈위페인팅 및 일부 타일 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비. 승강기설비, 지하
주차장 및 기계식 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 등고평탄한 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 내외 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72376 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 184-3 의정부 한원힐트리움 더테라스 19층 1906호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

* 토지면적: 3.08㎡ (약 0.93평) - 토지 지분 3.0787㎡

* 매각대상: 건물 및 토지 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 100,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재, 경전철 '의정부중앙역' 남동측 인근

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 상가지대

* 교통: 차량 출입 용이. 인근 버스정류장, 지하철 1호선 '의정부역', 경전철 '의정부중앙역' 소재하여 교통 편리.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 25층 중 19층 1906호. 외벽 석재 및 페인트 마감, 내벽 페인팅 및 타일 마감, 샤시 창호.

* 이용상태: 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 이용 중

* 설비: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 지하주차장 및 기계식 주차시설 구비

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 도로: 동측 노폭 약 20미터, 서측 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 23일 접수된 근저당권 (을1, 권리자: 장영숙, 채권최고액: 35,000,000원)

* 등기부 요약:

* 갑구: 소유권이전(2020-02-11, 이영민), 소유권이전1번신탁등기말소(2020-01-16, 한희숙)

* 을구: 근저당권(2022-02-23, 장영숙, 35,000,000원) - 말소기준권리

* 을구: 주택임차권(2024-03-13, 주은성, 90,000,000원) - 말소 예정 (배당신고일자 2024-03-13)

* 갑구: 강제경매(2025-05-22, 주택도시보증공사, 90,000,000원) - 본건 경매 개시

* 말소 기준 권리보다 선순위 권리 없음. 말소기준권리(을1)보다 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (주 성)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-16

* 확정일자: 2019-12-31

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음 (물건명세서에 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출 확인됨)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 등기부 채권 총액: 125,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재된 활발한 상업지역

* 건물 용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 복합 건물

* 최근 실거래가 분석 (제공된 JSON 기반, 2026년 7월 데이터):

* 승원빌라(38차,나동): 2026년 7월 9일, 1층, 51.78㎡(약 15.66평) 거래가 110,000,000원 (평당 약 702만원)

* 삼일빌라(538-7): 2026년 7월 6일, 2층, 32.05㎡(약 9.69평) 거래가 102,500,000원 (평당 약 1,058만원)

* 대성빌라(560-10): 2026년 7월 4일, 3층, 44.48㎡(약 13.45평) 거래가 110,000,000원 (평당 약 818만원)

* 본 물건은 전용면적 20.04㎡(약 6.06평)으로, 제공된 비교 대상 물건들보다 면적이 매우 작습니다.

* 비교 대상 물건들은 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택(원룸형)'과는 주택 유형 및 건축 연도에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 의정부중앙역 및 의정부역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 소형 원룸으로서 1인 가구 수요층이 존재할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 각종 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등 예상) 인접

* 교통 접근성: 지하철 1호선 의정부역, 경전철 의정부중앙역 이용 편리. 다수의 버스 노선 운행.

* 주거 환경: 상업지대로서 활발하며, 다양한 편의시설 이용 용이.

* 건물 내 편의시설: 승강기, 지하주차장, 기계식 주차시설 보유.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특이사항: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구가 있으나, '임차인 현황' 및 '물건명세서' 상 해당 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 반환 관련하여 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, HUG 관련 세부 조건은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 소각장, 쓰레기 처리장 등)로 인한 재산 가치 하락 요인은 발견되지 않았습니다. (주: 의정부시 자일동 등 일부 지역에 폐기물 소각장 관련 논의가 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 경전철 의정부중앙역 및 지하철 1호선 의정부역 인근에 있어 교통 편리성이 우수합니다. 건물은 25층 중 19층에 위치하며, 비교적 최근 연식(준공 2019년)으로 내부 및 건물 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리분석 상 인수되는 권리(임차보증금 등)가 없어 낙찰 후 법적 부담이 적은 물건입니다. 다만, 주변 비교 대상 물건과의 면적 차이가 커 시세 비교 시 신중한 접근이 필요합니다. 소형 면적이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때 1인 가구 수요자 중심의 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부중앙역 및 의정부역 도보 이용 가능한 더블 역세권.

* 소형 주거 공간: 1~2인 가구 수요에 적합한 컴팩트한 원룸형 주택.

* 권리관계 단순: 대항력 있는 임차인 없으며, 모든 권리 매각으로 소멸 예정.

* 복합 용도 건물: 근린생활시설, 오피스텔과 함께 있어 생활 편의성 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 100,000,000원

* 주변 실거래가 분석 (2026년 7월 기준, 면적 및 주택 유형 차이 고려):

* 32.05㎡ (약 9.69평) 다세대 주택: 102,500,000원 (평당 약 1,058만원)

* 44.48㎡ (약 13.45평) 다세대 주택: 110,000,000원 (평당 약 818만원)

* 51.78㎡ (약 15.66평) 다세대 주택: 110,000,000원 (평당 약 702만원)

* 본건 전용면적 20.04㎡ (약 6.06평)

* 소형 면적(6평대)은 절대 가격이 낮더라도 평당 가격은 높게 형성되는 경향이 있습니다. 제공된 주변 '다세대' 주택의 평당 가격(약 700~1,000만원대)을 고려하되, 본건의 '도시형생활주택(원룸형)'이라는 점과 역세권 입지, 그리고 매우 작은 면적(6평)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가 1억원 대비, 시장 상황 및 물건의 희소성을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* *주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 JSON 데이터를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 추가적인 시장 조사, 법률 및 세무 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다. 제공된 JSON 거래 데이터의 시점(2026년 7월)과 현재 시점 간의 차이가 있을 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.