나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12640 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철1호선 ""외대앞역"" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 아파트, 오피스텔 및 다세대주택, 주상용건물,업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며
인근에 ""한국외국어대학교 서울캠퍼스"", 병원, 학교, 공공시설, 공원 등이 소재하는 등
주거용으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""외대앞역""이
소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제14층 제1401호로서,
(사용승인:2020.1.17)
외벽: 외장석재 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 샷시 창호 마감.

이용상태

주거용 아파트로 이용중임. (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 복합용도(아파트, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<이문동 327-7>
도시지역,일반상업지역,중로1류(폭20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에
관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물
최고높이지정구역임)<건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할
교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건
축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항건축과문의).

<이문동 327-2>
도시지역,일반상업지역(2014-08-21),중로1류(폭20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역
(2015-08-27)<건축법>,도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)
<건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이
필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))
<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>건축선(세부사항건축과문의)
<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함).

<이문동 327-16>
도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용
에관한법률>가로구역별최고높이제한지역<건축법>,도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축
물최고높이지정구역임)<건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은
관할교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반
+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>과밀억제권역<수도권정비계획법>.

<이문동 327-20>
도시지역,일반상업지역(2014-08-21),제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨
의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역
(2015-08-27)<건축법>도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)<건축
법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항
임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및
군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법><추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에
따른도로(도로일부포함).

<이문동 327-21>
도시지역,일반상업지역(2014-08-21),제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨
의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역
(2015-08-27)<건축법>도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)
<건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한
사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지
및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목
에따른도로(도로일부포함).

<이문동 327-22>
도시지역,일반상업지역(2014-08-21) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,
도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)<건축법>,교육환경보호구역
(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에
관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

<이문동 327-29>
도시지역,일반상업지역(2014-08-21),제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨
의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역
(2015-08-27)<건축법>도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)<건축
법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항
임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및
군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목
에따른도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12640 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1401호

용도: 아파트 (건축물대장상 복합용도: 아파트, 업무시설, 근린생활시설)

건물 사용승인일: 2020년 1월 17일

감정가: 309,000,000원

면적

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.0933㎡ (약 1.24평)

건물면적 (전용면적 추정): 15.79㎡ (약 4.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철 1호선 "외대앞역" 남서측 인근.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 주상용 건물, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재. 한국외국어대학교 서울캠퍼스, 병원, 학교, 공공시설, 공원 등이 인접하여 주거 환경은 보통.

교통: 차량 진출입 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 "외대앞역"을 통해 대중교통 이용 편리.

도로: 남동측 폭 약 20미터, 남측 폭 약 4미터 포장도로에 접함.

1.3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정

감정평가액: 309,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리 없음 (물건명세서상 지상권개요 표기 있으나, 일반적 해석상 해당 없음)

임차인 현황:

* 문 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021.10.05, 배당신고 2025.06.19, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021.12.23, 배당신고 2024.08.06, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 인수 없음)

등기부채권 총액: 270,400,000원 (근저당 70,400,000원 + 주택임차권 200,000,000원)

말소기준권리: 더좋은새마을금고 근저당 (2020.03.06.)

기타 사항: 채권 총액이 감정가를 초과하나, 임차인은 대항력 없음으로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없음.

1.4. 상권분석

주변은 지하철 1호선 '외대앞역'을 중심으로 주거지(아파트, 오피스텔, 다세대주택)와 상업시설(근린생활시설, 업무시설)이 혼재되어 있습니다.

특히 한국외국어대학교 서울캠퍼스가 인접해 있어 대학가 상권의 특징을 나타내며, 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수익 가능성이 있습니다.

다양한 근린생활시설이 위치해 있어 기본적인 생활 편의는 확보됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 외대앞역 및 다수 노선의 버스 이용이 편리합니다.

교육: 한국외국어대학교 서울캠퍼스가 인접해 있으며, 인근에 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 병원, 공공시설, 공원 등 생활 편의시설이 소재합니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 용도: 세진빌딩 자체는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도이나, 본건 1401호는 주거용 아파트로 이용 중입니다. 추후 용도 변경이나 복합 건물 내에서의 관리에 유의해야 할 수 있습니다.

집합건물 특성: 본건은 7필지의 토지 위에 건립된 집합건물로, 토지 관련 법규 및 관리 규약 등을 숙지해야 합니다. (제시된 정보로는 특이사항 없음)

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 외대앞역 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 아파트로, 역세권의 이점을 갖추고 있습니다.

주변에 대학교, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 높으며, 교통이 편리합니다.

권리관계상 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 토지 이용 계획상 다양한 규제 사항이 존재하므로 향후 건축이나 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 외대앞역 도보 이용 가능한 역세권 아파트.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮음.

안정적인 임대 수요: 주변 대학가 및 주거지역으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없음으로 인수 부담 최소화.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 309,000,000원

본건의 경우, 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이며, 건물 상태 및 입지를 고려할 때 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 주변 시세, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통해 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.