나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12528 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철7호선 ""수락산역"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선 ""수락산역"" 이 인근에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕, 지상5층 다세대주택 건물 내 제3층 제301호 이며, ""집합건축물대장""상의 사용승인일은 2020.08.06.임

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨:""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 지상1층 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 사다리형으로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 서측으로 동일로239나길 및 남측으로 동일로241가길의 아스팔트 포장도에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2003-09-17)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1).대상물건의 임대사항은 미상임.

(2).대상물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물현황도'를 기준으로 평가사례, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바, 실제와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12528 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 3층301호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

토지면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

감정가: 271,000,000원

건축년도: 2020년 08월 06일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하며, 지하철 7호선 수락산역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 수락산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상황: 건물의 서측으로는 동일로239나길, 남측으로는 동일로241가길에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

대상 물건은 말소기준권리인 서울북부지방법원의 강제경매 개시결정(2025타경12528)으로 인해 경매 절차가 진행 중입니다. 이로 인해 일반적으로 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수 존재합니다.

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권 보존: 이장일 (2020.08.19)

* 소유권 이전: 박명수 (2021.04.05, 매매 230,000,000원)

* 주택임차권: 한대국 (2023.04.25, 보증금 230,000,000원, 전입/확정 2021.04.05, 배당신고 2023.04.25, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024.03.29, 20,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.12, 230,000,000원, 말소, 말소기준권리)

* 등기부 채권 총액: 250,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박단비

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 금액이 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 대항력이 있다고 판단되므로, 입주 및 명도 관련 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(한대국)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-04-05

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 기록된 권리는 없는 것으로 판단됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 명시된 사항은 없으나, 현장 조사 시 대항력 있는 임차인(박단비)의 점유는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 보람빌라 17차(연립, 1997년식) 전용면적 52.28㎡(약 15.8평)이 380,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 24,050,000원 수준입니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 강원빌라(다세대, 1997년식) 전용면적 54.99㎡(약 16.6평)이 365,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 21,990,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 장미빌라(다세대, 1995년식) 전용면적 43.15㎡(약 13.05평)이 323,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 24,750,000원 수준입니다.

본건 물건은 전용면적 29.81㎡(약 9.02평)이며, 감정가는 271,000,000원입니다. 이는 평당 약 30,040,000원에 해당하는 것으로, 주변 유사 연식의 물건들보다 면적당 감정가가 높게 평가되었습니다. 그러나 본건 물건은 2020년에 신축되어 건축 연식이 더 최신이라는 장점이 있어, 이러한 연식 차이가 감정가에 반영되었을 가능성이 있습니다. 다만, 최근 거래된 물건들의 가격대는 평당 2,200만원 ~ 2,500만원 수준으로 형성되어 있어, 본건의 감정가는 시장 실제 거래가 대비 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 7호선 수락산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건의 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 또는 유해시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박단비): 보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)와의 채권/보증 관계에 있어 복잡성이 존재함을 시사합니다. 경매 참여 전 HUG의 정확한 채권 관계 및 인수 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 평당 감정가는 주변 신축 건물의 시세를 감안하더라도, 유사 연식의 비교 물건 시세보다는 높은 편으로 판단됩니다. 경매 시 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치하고 건축 연식이 최신이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 권리관계의 복잡성이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 부분도 고려해야 합니다. 투자 관점에서는 이러한 리스크를 충분히 감안한 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 노후 건물이 많은 지역에서 희소성이 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 수락산역과의 근접성으로 인한 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

상기 물건의 권리관계, 입지 조건, 주변 시세, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 HUG 관련 특이사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가는 271,000,000원이나, 주변 시세 및 리스크 요인을 고려하여, 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 투자금액을 산정합니다.

최근 시세 반영 및 연식 프리미엄, 그리고 리스크 요인을 감안한 적정 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 자문 등을 통해 보다 정확한 판단을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.