나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12453 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 383-11 태솔에버빌3차 2층205호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12453 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 383-11 태솔에버빌3차 2층205호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2025타경12453 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 383-11 태솔에버빌3차 2층205호 | 감정가: 348,000,000원 | 최저가: 278,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울북부지방법원 2025타경12453 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호

서울북부지방법원 2025타경12453 (1)

소재지

서울특별시 동대문구 장안동 383-11 태솔에버빌3차 2층205호

용도

오피스텔

감정가

348,000,000원

토지면적

17. 97㎡ (약 5.44평)

건물면적

72. 43㎡ (약 21.91평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

소유자

김OO

채권자

주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건 부동산은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, '장안1동 주민센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다. '장한로' 주변으로는 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 여건이 우수합니다. 또한, 장평초등학교와 장평중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 교통으로는 인근 '장한로' 및 '답십리로' 변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로, 총 10층 규모의 업무시설 및 아파트 건물 내에 위치한 제2층 제205호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 PVC 창호 등이 사용되었습니다. 공부상 용도는 '오피스텔'로 등재되어 있으며, 내부 구조는 별도 도면을 참조해야 합니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 조건

본건 토지는 평탄한 세장형의 토지로, 업무시설 및 아파트 부지로 이용 중에 있습니다. 남동측으로는 약 7~8미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역 내 일반상업지역에 해당합니다. 다만, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(해발134m), 과밀억제권역 등 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 채무자 정보가 명시되지 않았으나, 일반적으로 소유자와 채무자가 동일하거나, 채권자가 소유자의 채무 불이행으로 인해 경매를 신청한 경우입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 권리 관계 파악에 한계가 있으며, 특히 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 낙찰 후 명도 및 인수해야 할 권리 관계(예: 선순위 임차인, 유치권 등)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 상세한 권리 분석은 법원에서 제공하는 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

장안동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 본건이 위치한 장안동 383-11번지 주변은 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 일상생활에 필요한 시설들이 잘 갖춰져 있으며, 이는 오피스텔 임차 수요를 뒷받침할 수 있는 요소입니다. 또한, 주요 도로인 '장한로'와 '답십리로'가 인접해 있어 가시성 및 접근성이 좋은 편입니다.

1.7. 생활정보

본건은 장안동 일대의 편리한 생활 환경을 누릴 수 있는 위치에 있습니다. 도보 거리 내 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 수월합니다. 주변의 풍부한 상업 시설로 인해 식사, 쇼핑, 금융 등 일상생활을 편리하게 영위할 수 있습니다. 장평초, 장평중과 같은 교육 시설도 근거리에 있어 자녀 교육에도 긍정적인 환경입니다. 건물 자체적으로는 승강기, 주차 시설 등 기본적인 편의 설비가 구비되어 있습니다.

1.8. 혐오시설 정보

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지인 서울특별시 동대문구 장안동 383-11번지 주변에 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 중화학 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거 및 상업 시설로 이루어진 도심 환경입니다.

1.9. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 강제경매 물건의 경우 권리 관계를 면밀히 분석하여 혹시 모를 권리 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 10층 건물이라는 정보만으로는 건물의 정확한 노후 상태나 향후 유지보수 비용을 예측하기 어렵다는 점도 고려해야 합니다. 토지이용계획상 높이 제한, 군사시설 보호 구역 등은 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약을 줄 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

서울특별시 동대문구 장안동에 위치한 본 오피스텔은 도심 속 편리한 생활 환경과 우수한 접근성을 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 주변 상권이 발달하여 임대 수익 창출에 유리할 수 있으며, 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업체 등에 적합한 물건입니다. 다만, 현재 가장 중요한 확인 사항은 임대차 관계 및 정확한 권리 분석입니다. 이를 면밀히 조사하고 법적 절차를 숙지한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

본건 오피스텔은 서울 동대문구라는 입지적 장점과 함께, 주변 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있다는 점이 매력적입니다. 오피스텔 용도로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 잠재력이 있습니다. 특히, 향후 지역 개발 가능성이나 재건축/리모델링 등을 염두에 둔다면 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수도 있습니다. 투자 결정 전, 임대차 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계