나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12396 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 353 비동 4층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""쌍문초등학교"" 동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 위 시멘트기와지붕 4층 건물 내 제비동 제4층 제2호로서,
(사용승인일 : 1992.01.15)
외벽 : 적벽돌 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 4미터 내외, 남측으로 5미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>

공부와의 차이

본건은 공부상 4층2호로 등재되어 있으나, 현황 문패는 402호로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12396 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 353 비동 4층2호

용도: 다세대주택

감정가: 152,300,000 원

토지면적: 24.26㎡ (약 7.34평)

토지지분: 24.26㎡ (약 7.34평)

건물면적: 48.75㎡ (약 14.75평)

건물지분: 48.75㎡ (약 14.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 위 시멘트기와지붕 4층 건물 내 비동 4층 2호로서, 사용승인일은 1992년 1월 15일입니다. 외벽은 적벽돌 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 4미터 내외, 남측으로 5미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문 유한회사

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2022.07.29, 채권액: 72,000,000원)

* 인수되는 권리: 해당 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 45,000,000원 (초기 5,000,000원, 1차 증액분 40,000,000원 포함)

* 차임: 450,000원 (초기 50,000원)

* 전입일자: 2017-03-28

* 확정일자: 2017-04-12 (초기), 2025-08-05 (증액분 추정)

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 본건 부동산에 거주하며 각종 요금을 납부한 임차인으로서 배당을 받아야 한다는 취지의 보정서를 제출하였으나, 경매 신청 채권자는 임차인에 대한 배당배제 신청서를 제출한 상태입니다.

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 최 씨가 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 법적으로 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인의 배당 배제 신청에 대한 이의 제기 및 거주 사실 주장 등으로 인해 명도 과정에서 상당한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 서울특별시 도봉구 쌍문동은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 단독주택이 주를 이루고 있으며 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 상업 시설: 주거 지역의 특성상, 일상생활에 필요한 기본적인 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 인근에 쌍문초등학교가 위치하고 있어 자녀의 교육 환경 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다. 주변의 일상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 비교적 안정적이고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 대항력 있는 임차인 최 씨가 거주 중이며, 경매 채권자와 임차인 간 배당 배제 신청 및 이의 제기 절차가 진행 중입니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 지연, 법적 분쟁, 협상 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1992년 사용승인된 건물로 약 30년 이상의 노후도가 있어, 향후 건물 유지보수 및 관리에 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 관련 법규 검토 및 추가적인 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 특수성이 존재할 수 있어 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 공부상 '4층2호'이나 현황 문패는 '402호'로 표기되어 있어, 실제 점유 확인 시 호수 표기 차이에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 5천만 원대입니다. 쌍문초등학교 인근의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인과의 복잡한 권리 관계입니다. 임차인의 배당 배제 신청에 대한 이의 제기 및 임차인의 보증금 관련 주장으로 인해 명도에 상당한 리스크가 존재하며, 이는 예상 입찰가 산정 시 중요하게 고려되어야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 법적 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도봉구 내 안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 쌍문초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 주거 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 최근 인근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 임차인 문제를 성공적으로 해결할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,300,000원입니다. 최근 실거래 사례 분석 결과, 2026년 7월 1일, 본건과 유사한 건축 연도(1991년)의 36.54㎡ 면적 물건이 146,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 2일, 더 신축인 26.51㎡ 면적 물건이 155,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 48.75㎡로, 이를 최근 거래 사례의 면적당 가격으로 환산 시 약 1억 9천만 원 이상으로 추정됩니다. 그러나 감정가가 이보다 낮은 점, 건물의 노후도, 그리고 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인과의 복잡한 권리 관계 및 명도 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다. 임차인 관련 이슈로 인해 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있다는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 152,300,000원을 기준으로 하되, 임차인 리스크를 충분히 고려하여 152,300,000원에서 170,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 시 최저매각가 또는 감정가 이하에서 시작하여, 임차인과의 협상 가능성과 명도 진행 상황을 면밀히 파악하며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.