나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12623 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 585 성우스타팰리스 103동 4층 402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12623 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 585 성우스타팰리스 103동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매5계 2025타경12623 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 585 성우스타팰리스 103동 4층 402호 | 감정가: 516,000,000원 | 최저가: 412,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12623 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12623 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 585 성우스타팰리스 103동 4층 402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 516,000,000원

토지면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

토지 지분율: 2553

건물면적: 40.07㎡ (약 12.12평)

건물 지분율: 4007

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, "휘문여자고등학교"에서 남동측으로 직선거리 약 160미터 지점에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근 "한천로"를 따라 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 교통 여건을 제공합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 제한적입니다. 정확한 권리 관계 확인을 위해서는 등기부등본 등 추가적인 서류 검토가 필수적입니다. 또한, "임대관계 미상"으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 임차인의 존재 여부 및 관련 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 다세대, 다가구, 아파트 등 다양한 주거 형태와 함께 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인접한 학교(휘문여자고등학교)로 인해 학생 및 교직원 관련 상권 또한 형성되어 있습니다. 현재까지 검색된 정보 및 제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본 물건지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건은 2018년 5월 31일 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 내부 공간은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 급탕 위생 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 시스템 에어컨, 승강기, 화재 탐지 설비, 스프링클러 등 현대적인 생활 편의 설비를 완비하고 있습니다.

6. 토지 이용 및 법적 제한

토지는 가장형의 평탄한 지형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 토지 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 법적 제한 사항으로는 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(해발 134m 이하), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역의 경우, 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로 관련 기관을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크로는 임대차 관계가 불분명하다는 점입니다. 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 법적 제한 사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)은 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 제약을 발생시킬 수 있습니다. 비록 2018년식으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

장안동에 위치한 본 건은 2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 학교 및 다양한 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상되며, 교통 여건 또한 편리합니다. 방 3개로 구성되어 있어 실거주 목적에도 적합하며, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 권리 분석 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적이며, 법적 제한 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

신축급(2018년식) 도시형생활주택이라는 점에서 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하며, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

경매 접근을 통해 시세보다 합리적인 가격으로 매입하여 시세 차익을 실현할 수 있는 잠재력이 있습니다.

실거주와 임대 투자를 동시에 고려할 수 있는 다목적 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계