나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12631 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 리센스주건축물제1동 7층 710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11소재 ""지하철1호선 및 경의중앙선 회기역"" 남측
인근, ""망우로"" 북측에 위치함.
주위환경은 학교,아파트단지,다세대주택,연립주택,근린생활시설,공원 등으로 형성되어 있고
각종 생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임.

교통상황

본건은 망우로 북측에 소재, 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 서남측 인근 및
버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (쳘근)콘크리트지붕 지하3층 및 지상12층 오피스텔,도시형생활주택 및
근린생활시설 내 7층 710호로서
외벽:석재,복합판넬마감 등.
내벽:벽지,본타일,페인트마감 등.
창호:각종샷시 및 이중창호임.

이용상태

2021.02.08일자로 사용승인되고,
오피스텔 7층 710호로서
거실/주방,욕실,실외기실,현관,수납공간(상부)등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비,소화설비 및 화재경보설비,
옥외주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 오피스텔,도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 4면이 도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

<동대문구 휘경동 317-11소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역, 도로(2016-11-10)(접합), 철도(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>
건축선(세부사항 건축과 문의)

<동대문구 휘경동 317-111소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역, 도로(2016-11-10)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-16)(접합), 철도(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>
건축선(세부사항 건축과 문의)

<동대문구 휘경동 319-61소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12631 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 리센스주건축물제1동 7층 710호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 6.86㎡ (약 2.07평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

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1.2. 감정평가 요약

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* 감정가: 197,000,000원

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1.3. 특이사항 및 주의사항

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* 특이사항: 재정비촉진지구, 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 재정비촉진지구, 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경, 선순위임차권

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2. 입지조건

(2 blank lines)

2.1. 주변 환경

(2 blank lines)

* 본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 소재 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 학교, 아파트 단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활 편의 시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 준주거지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

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2.2. 교통 편의성

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* 본건은 망우로 북측에 소재하며, 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 서남측 인근에 위치합니다.

* 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 자동차 진출입은 보통 수준입니다.

* 본건 4면이 도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

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2.3. 토지이용계획 및 제약사항

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* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 준주거지역, 도로, 철도

* 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 건축선(세부사항은 건축과 문의)

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3. 권리분석

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3.1. 권리 분석 요약

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* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 한국주택금융공사입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다.

* 등기구분 갑구의 소유권이전 등기 및 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전 등이 존재합니다.

* 등기구분 을구에는 주택임차권(을1)이 등기되어 있습니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인 (1):

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: 임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인 (2):

- 임차인: 한국주택금융공사 (박 )

- 보증금: 293,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-08-12

- 확정일자: 2022-06-17

- 배당신고일자: 2024-03-12

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기(을1)가 되어 있으나, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

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3.3. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

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* 말소기준권리: 갑7 압류 (국민건강보험공단, 2025-03-19)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권은 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않음)

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4. 상권분석

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* 본건은 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변에 학교, 아파트 단지, 다세대주택 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 근린생활시설이 다수 포함된 복합 건물로, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 접근성

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* 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 인근에 위치합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설, 학교 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

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5.2. 건축물 정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 12층 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설

* 해당 호수: 7층 710호

* 사용승인일: 2021.02.08.

* 이용 상태: 거실/주방, 욕실, 실외기실, 현관, 수납공간 등으로 이용 중이며, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 소화 및 화재경보 설비, 옥외주차장 설비를 갖추었습니다.

* 건물 외벽: 석재, 복합판넬 마감 등

* 건물 내벽: 벽지, 본타일, 페인트 마감 등

* 창호: 각종 샷시 및 이중창호

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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* 임대관계가 미상인 임차인이 존재하여, 권리분석 상 대항력은 없으나 실제 점유 여부 및 계약 관계를 추가 확인해야 합니다.

* 대항력 포기 확약서가 제출된 임차인이 있으나, 법적 효력 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (통상적으로는 인수 부담 없음)

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6.2. 기타 리스크

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* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 계획 및 건축 규제 변경 가능성이 있습니다.

* 철도보호지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 법규에 따른 건축 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 오피스텔 용도이나 현황은 주거용으로 이용 중인 점은 추후 행정적 이슈 발생 가능성이 있습니다.

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7. 종합 의견

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본건은 서울 동대문구 회기역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 준공된 건물로서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 재정비촉진지구 지정으로 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, 매수인에게 보증금을 인수하지 않는다는 확약서가 제출되어 인수 부담이 해소된 점은 큰 장점입니다. 다만, 임대 관계 미상의 임차인 존재 및 용도와 현황 간 차이에 대한 추가 확인이 필요하며, 재정비촉진지구 관련 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 회기역 역세권의 우수한 입지 조건

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물의 상품성

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 임차인 관련 인수 부담이 해소되어 낙찰가의 실질적 이득 증가 기대

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9. 예상 입찰가

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최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 약 15,600,000원에서 15,700,000원/16.2㎡ 수준으로 거래된 것으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(20.02㎡)과 감정가(197,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 약 193,700,000원 수준으로 추정됩니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점과 낙찰가율을 감안하여, 합리적인 투자를 위한 예상 입찰가는 175,000,000원 내외로 제시합니다.

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10. 주변 시설 정보

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* 본건 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.