나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12631 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 리센스주건축물제1동 7층 710호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12631 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 리센스주건축물제1동 7층 710호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매5계 2025타경12631 | 소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 리센스주건축물제1동 7층 710호 | 감정가: 197,000,000원 | 최저가: 157,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울북부지방법원 2025타경12631 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12631 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 리센스주건축물제1동 7층 710호

용도: 오피스텔

감정가: 197,000,000원

토지면적: 6.86㎡ (약 2.075평)

토지 지분율: 686.0699999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.02㎡ (약 6.056평)

건물 지분율: 2002

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김O

채무자: 김O

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

주의사항:

1.2. 감정평가요약

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11소재 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 남측 인근, 망우로 북측에 위치합니다. 주위 환경은 학교, 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편입니다.

교통상황:

본건은 망우로 북측에 소재하며, 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 서남측 인근에 위치하고 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 및 지상 12층 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설 내 7층 710호입니다.

외벽은 석재, 복합판넬 마감 등이며, 내벽은 벽지, 본타일, 페인트 마감 등입니다. 창호는 각종 샷시 및 이중창호입니다.

이용상태:

2021년 2월 8일자로 사용승인되었으며, 오피스텔 7층 710호로서 거실/주방, 욕실, 실외기실, 현관, 수납공간(상부) 등으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 및 화재경보설비, 옥외주차장 설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본건 토지는 부정형의 토지로서 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태 등:

본건 4면이 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 동대문구 휘경동 317-11 소재: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역, 도로(2016-11-10)(접합), 철도(저촉). 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구(2020-11-30). 건축선(세부사항 건축과 문의).

- 동대문구 휘경동 317-111 소재: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역, 도로(2016-11-10)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-16)(접합), 철도(저촉). 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구(2020-11-30). 건축선(세부사항 건축과 문의).

- 동대문구 휘경동 319-61 소재: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구(2020-11-30).

참고: 위 토지 이용계획은 본건 건물이 속한 토지 뿐만 아니라 인접 토지에 대한 내용도 포함될 수 있습니다. 본건 구분건물(710호)의 실제 면적 및 토지 사용 권리는 해당 등기부등본 및 건축물대장을 통해 확인이 필요합니다.

공부와의 차이:

없음.

기타참고사항:

임대관계 미상임.

1.3. 입지조건

본건은 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 망우로를 통한 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변에 학교, 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(김O)이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 현재 등기부상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 권리 관계는 감정평가서 요약본 상으로는 나타나지 않습니다. 그러나 경매 물건의 특성상, 실제 권리 관계는 더욱 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 법원 현황 조사서, 매각물건명세서 등을 반드시 확인하시어 인수되는 권리가 있는지, 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지 등을 철저히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

회기역 인근은 대학가와 주거지역이 복합적으로 형성된 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다. 본건이 위치한 휘경동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 특히, 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점에서 비교적 최신 편의시설을 갖춘 오피스텔로 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변 근린생활시설과의 연계성도 좋습니다.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 1호선, 경의중앙선 회기역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

교육: 인근에 학교(초, 중, 고, 대학교)가 다수 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

편의: 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

주거: 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 조용하면서도 활기찬 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제약: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 용도 변경이나 증축에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 철도 보호지구 및 기타 법규 적용으로 인한 개발 제한 가능성도 고려해야 합니다.

향후 재개발/재건축 영향: 재정비촉진지구로 지정되어 있으나, 사업 진행 속도 및 방식에 따라 주변 환경 변화나 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

주차 공간: 옥외주차장 설비가 있으나, 오피스텔 규모 대비 주차 공간의 충분성 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 회기역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년에 사용승인이 완료된 비교적 새 건물이라는 점이 큰 장점입니다. 재정비촉진지구라는 점은 장기적인 지역 가치 상승을 기대하게 하지만, 단기적으로는 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다. 권리 관계는 명확히 파악되었으나, 임대차 현황은 미상으로 명도 관련 검토가 필수적입니다. 토지이용계획상의 일부 제약 사항을 고려하더라도, 역세권의 신축 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 충분한 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 회기역 도보 이용 가능한 역세권 입지로 높은 수요층 확보 가능.

신축 건물: 2021년 사용승인된 깨끗하고 현대적인 시설로 즉시 임대 또는 거주 용이.

재정비촉진지구: 장기적인 지역 가치 상승 잠재력 보유.

강력한 배후 수요: 대학가, 주거지역, 상업지역이 혼합된 복합 상권으로 안정적인 임대 수요 기대.

경매 통한 시세차익: 적정가 분석 후 낙찰받을 경우 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능.

1.10. 주변 시설 조사 (혐오시설)

인근 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 부동산의 직접적인 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 유흥업소 밀집 지역 등)로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본 물건이 위치한 휘경동 317-11번지 일대는 학교, 주택, 상업시설 등이 혼재된 일반적인 도심 주거 및 상업 지역의 특성을 보이고 있습니다. 다만, 이는 일반적인 검색을 통한 결과이며, 정확한 정보는 현장 방문 및 해당 지역의 상세한 도시계획도, 토지 이용 현황 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계