나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51520 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(8호선 문정역, 장지역)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상15층 건물 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2013.07.19.)

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔, 사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40미터 내외, 북동측으로 노폭 약 30미터 내외 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 대상물건의 등기사항전부증명서 상 주택임차권[2024년 9월 24일, 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5957), 임차보증금 금205,000,000원]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.07.08.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 4층 404호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51520 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 214,000,000원입니다.

토지 면적은 5.29㎡ (약 1.60평)이며, 건물 면적은 24.90㎡ (약 7.53평)입니다. 토지 및 건물 지분이 각각 5.29㎡ 및 24.9㎡로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있고, 지하철 8호선 문정역과 장지역이 소재하여 교통망이 양호합니다.

건물은 북서측으로 약 40미터, 북동측으로 약 30미터, 남측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울동부지방법원의 강제 경매 개시 결정에 따른 물건입니다.

권리 분석상 말소 기준 권리는 주택도시보증공사(채권자)의 강제 경매 개시 결정 등기 (2025.05.26.)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 (갑3) 및 주택임차권 (을1, 채권액 205,000,000원)이 등기되어 있으나, 강제 경매 개시 결정 등기 (갑4)에 의해 말소될 것으로 예상됩니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 07월 08일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 임차인(김나영, HUG)이 대항력을 포기하고 보증금에 대한 우선변제권만을 주장하겠다는 의미로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 본 경매 절차를 통해 임차권 등기 및 관련 채권은 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문정동은 법조타운 및 상업, 업무시설이 발달한 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔과 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

또한, 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획상 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 관련 개발 및 유통 기능이 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 8호선 문정역 및 장지역과 인접하여 강남, 잠실 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

단지 인근에 대규모 상업 시설(예: 가든파이브, 이마트 등)과 문화 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

송파구는 교육, 교통, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로 평가받고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 일부 변제에 동의하였으나, 경매 절차상의 변수나 임대차 관련 세부 사항에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

다만, 제출된 확약서와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 임차 관련 직접적인 금전적 위험은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 지정된 각종 규제(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 유통단지, 토지거래계약허가구역 등)는 향후 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동남권의 주요 업무 및 상업 지구인 문정동에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

우수한 교통망과 주변의 풍부한 생활 편의시설은 장점입니다.

권리 관계상 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 건물 연식(2013년 사용승인) 및 지역별 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

문정동 지역은 지속적인 개발과 함께 법조타운, 업무지구, 상업시설이 집적되어 있어 투자 가치가 있는 지역으로 평가받습니다.

강남 및 잠실 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어나 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

본 건은 강제 경매로 진행되며, 임차인의 대항력 포기로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 송파푸르지오시티 오피스텔의 2026년 5월 거래가는 210,000,000원에서 225,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 214,000,000원이며, 해당 층은 4층으로 최근 거래된 5층, 8층, 11층보다는 낮은 편에 속합니다.

이러한 시세 및 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 210,000,000원에서 220,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 유찰 여부 및 응찰 경쟁 정도에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단이 필요합니다.

현 시세와 유사한 수준인 약 215,000,000원 선에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.