나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51466 [1] 서울특별시 송파구 가락동 79-7 현진올림피아오피스텔 지하2층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 ""지하철3호선 경찰병원역"" 남서측 인근에 위치하고,
주변은 상업·업무용빌딩 및 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""경찰병원역"" 등이
소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 제지하2층 제1호로서,
외벽은 복합판넬 마감 등
내벽은 몰탈위페인팅 및 판넬마감 등
바닥은 에폭시 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 카리프트, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 17m 내외 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 79-7 현진올림피아오피스텔 지하2층1호에 소재하며, 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51466 (1)입니다.

용도는 근린상가이며, 감정가는 509,000,000원입니다.

토지 면적은 49.09㎡ (약 14.85평)이며, 건물 면적은 212.10㎡ (약 64.16평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 삼OOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재하며, 중복 사건으로 분류됩니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 10층 건물 중 지하 2층 1호로, 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬 마감, 바닥은 에폭시 마감 등으로 구성되어 있습니다.

건물 설비로는 위생 및 급배수, 승강기, 카리프트, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 근린생활시설 및 오피스텔로도 사용되고 있습니다.

건축물대장상 총 호실 수는 179호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 3호선 경찰병원역 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 상업·업무용 빌딩, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 경찰병원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형으로, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 폭 약 17m, 북동측으로는 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 24일에 접수된 삼청새마을금고의 근저당권(채권최고액 240,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 함경도에프엔디, 이동진

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-05-29

* 확정일자: 2020-03-10

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이동진의 이름은 이 으로 마스킹 처리합니다.

보고서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 3호선 경찰병원역 역세권에 위치하여 유동인구 확보가 용이한 상업지역에 해당합니다.

경찰병원, 주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

지역 내 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 다양한 근린생활시설 업종의 입점이 가능하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 환경은 지하철 3호선 경찰병원역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 인접해 있어 시내외 이동이 편리합니다.

경찰병원 인근에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

주변 상업시설 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인의 전입(사업)일자(2017-05-29)가 말소기준권리(2021-12-24)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 있는지, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받는지 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 이 부분이 확인되지 않을 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

중복 사건으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 가능성이 있습니다. 관련 내용을 확인하여 경매 진행 상황을 파악해야 합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 또한, 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 건축물의 용도가 아파트로 사용되는 부지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 핵심 상권인 경찰병원역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수하며, 근린상가로서의 잠재력이 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 중복 사건 표기 등은 낙찰 후 발생할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 3호선 경찰병원역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 다양한 업종의 영업이 가능하여 수익형 부동산으로서의 가치가 있습니다.

* 감정가 5억 9백만원은 해당 지역 시세 대비 비교 검토가 필요하지만, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 투자 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 추가 확인이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 본건의 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 임차인의 권리 관계 및 배당 현황, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.