나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51429 [1] 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 ""서울장안초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(7호선 어린이대공원역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

급배수/위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 각각 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51429 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층203호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 370,000,000원

* 토지면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

* 건물면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영광군수산업협동조합

* 특이사항: 해당사항 없음

* 주의사항: 해당사항 없음

* 특수물건정보: 해당사항 없음

1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 ""서울장안초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3. 건물의 구조

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서,

* 외벽 : 석재 붙임 마감 등

* 창호 : 샷시창호 마감 등입니다.

1.1. 4. 이용상태

* 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

1.1. 5. 설비내역

* 급배수/위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 6. 토지의 형상 및 이용상태

* 본건 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 북측 및 서측으로 각각 포장도로 접합니다.

1.1. 7. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종 사항은 성동교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-24

* 확정일자: 2025-03-13

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 2. 등기부등본 요약

* 최초 등기: 소유권 보존 (2020-04-09, 안일정외 1명)

* 근저당권: 영광군수산업협동조합 (188,400,000원, 2020-04-09)

* 임의경매 개시: 영광군수산업협동조합 (188,400,000원, 2025-05-23)

* 기타 권리: 다수의 지분 가압류 (문영진, 양길자, 강현지, 박범근), 1번김영식 지분 전부 이전 (박정애 외 2명, 상속, 2025-05-16), 가압류 (이재성, 369,630,684원, 2025-08-01), 5번박정애지분가압류 (김지윤, 150,000,000원, 2025-08-07) 등이 존재합니다.

* 총 등기부채권 합계: 1,286,030,684원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

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* 본 물건이 위치한 군자동 일대는 서울장안초등학교, 어린이대공원 등 교육 및 근린 시설과 주거 단지가 밀집한 지역입니다.

* 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 지하철 7호선 어린이대공원역을 중심으로 형성된 상권의 일부로, 유동인구 및 소비 활동이 꾸준히 발생하는 지역입니다.

* 다양한 소매업, 서비스업, 식음료 업종 등이 분포하여 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역을 도보로 이용 가능하며, 서울 시내로의 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선도 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 은행, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육: 서울장안초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리하며, 어린이대공원 등 여가 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주변이 주거 지역과 상업 지역이 조화를 이루고 있어 비교적 쾌적하면서도 편리한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 행위나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 매우 초과하는 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있어, 낙찰 후 복잡한 권리관계 해결에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 채권자들의 배당 요구 여부 및 순위에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 경매 물건은 서울 광진구 군자동 역세권에 위치한 근린상가로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다.

* 주변 배후 수요와 편의 시설을 고려할 때 안정적인 임대 수익 및 장기적 가치 상승 잠재력을 가진 물건입니다.

* 다만, 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계는 신중한 분석과 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 서울 동부권의 안정적인 상권에 위치하여 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지하철역과의 근접성은 임차인 확보에 유리한 요소로 작용합니다.

* 지역 개발 가능성과 함께 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 370,000,000원입니다.

* 임차인의 인수 보증금은 없으므로, 입찰 시 보증금 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점과 복잡한 권리관계를 고려하여, 투자자는 물건의 실제 가치, 명도 및 권리 분석에 따른 리스크를 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 시장 상황 및 수익률 분석에 기반하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.