나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51524 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 8층비-804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남측 인근에 위치하며, 주위
는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(8호선 장지역)이 소
재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상15층건 내 제8층 제비-804호로서,
(사용승인일 : 2013.05.15.)
외벽 : 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐비설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 35m, 남동측으로 노폭 약 20m의 도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음.
신청채권자 겸 임차권자 권보람의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 6. 19.자로 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51524 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 8층 비-804호

건축물명: 송파한화오벨리스크

용도: 오피스텔

감정가: 208,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.855㎡ (약 1.77평)

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평) (전용면적)

건물지분: 26.82㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공년도: 2013년 5월 15일

해당 층: 8층 / 총 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형으로 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다. 대상 물건은 북서측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 35m, 남동측으로 노폭 약 20m의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

채권자는 주OOOOOOO이며, 본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최초 임차인: 권 )

* 보증금: 203,910,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2016년 11월 21일

* 배당신고일자: 2024년 8월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026년 6월 19일 자로 제출하였습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을1 (2024.08.26. 접수): 주택임차권 (권보람, 금203,910,000원) - 말소 예정

* 갑6 (2025.05.26. 접수): 강제경매 (주택도시보증공사, 203,910,000원) - 말소기준권리

말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51524)입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 토지 별도등기: 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2013.10.30. 접수 제79928호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

3.5. 권리분석 요약

본 건의 권리관계는 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 임차권등기 말소에 동의함에 따라 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 토지 상의 구분지상권은 말소되지 않고 인수되므로, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

총 채권액 (말소기준권리 기준): 203,910,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

대상 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있으며, 서울동부지방법원 및 법조타운과 인접해 있어 관련 업무 종사자 및 유동인구가 많은 지역입니다.

4.2. 주요 편의시설 및 잠재적 혐오시설

* 주변 편의시설: 서울동부지방법원, 문정로데오거리, 지하철 8호선 장지역 환승센터 인근의 상업 및 업무 시설 (현대백화점, NC백화점 등 인접 가능성), 문정초등학교, 문정중학교, 문정고등학교 등 교육 시설이 도보 및 차량 이동 가능한 거리에 위치합니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재 파악된 정보상, 보고서에 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한

본 물건은 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.) 등에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상15층 건물 내 제8층 제비-804호입니다.

5.2. 내부 설비 및 이용상태

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다.

5.3. 면적 및 평수 환산

* 전용면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

* 토지지분 면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (구분지상권) 인수

가장 심각한 리스크는 토지 상의 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 그대로 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 건물 사용에 제약이 발생하거나 토지 소유권과 관련된 분쟁이 야기될 수 있으며, 부동산 가치 하락의 주요 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하였고, 보증금 전액 미변제 시 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 보증금 인수 부담은 없음을 시사하나, 확약서의 효력 범위와 실제 보증금 반환 과정에서의 복잡성 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용 규제

물건이 다수의 용도지구 및 제한구역에 포함되어 있으며, 특히 2025년 9월 30일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 문정동의 법조타운 및 지하철역 인근에 위치하여 입지적으로는 우수합니다. 2013년 준공된 오피스텔로 시설 또한 양호한 편입니다. 그러나 토지 별도등기인 구분지상권이 말소되지 않고 인수된다는 점은 매우 중대한 리스크이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 가치 평가 없이는 투자가 어렵습니다. 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 이 또한 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울동부지방법원, 지하철 8호선 장지역 인접으로 업무 및 교통 편의성 높음.

* 최근 실거래가: 2026년 5월 기준, 유사 면적(28.95~29.96㎡) 오피스텔이 2억 3천 4백만원 ~ 2억 3천 8백만원 수준에서 거래됨.

* 안정적인 수요: 문정동 업무지구 내 오피스텔 수요 꾸준.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000원

* 최근 매매 시세: 약 234,000,000원 ~ 238,000,000원 (유사 면적 기준)

* 인수 보증금: 0원

고려사항:

본건의 전용면적(26.82㎡)은 최근 매매 사례(28.95~29.96㎡)보다 약간 작습니다.

가장 큰 리스크인 '토지 별도등기(구분지상권) 인수'는 부동산의 실질 가치를 크게 하락시키거나 활용에 제약을 줄 수 있어, 이 부분에 대한 정확한 법률적, 가치적 평가가 최우선적으로 이루어져야 합니다.

감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있으나, 인수되는 구분지상권의 영향력을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위:

상기 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 구분지상권으로 인한 부담이 명확히 해소되지 않는 이상, 감정가 수준 이하 또는 보수적인 범위 내에서 입찰가를 고려해야 합니다.

215,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서, 구분지상권의 정확한 가치 평가 및 인수 영향 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.