나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경322 [1] 서울특별시 강동구 길동 381-2 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재‘서울천동초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 밀집 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '길동역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건내 제4층 제404호로서
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시 이중창호 마감 등

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중이며 상세 이용 상태는 '호별배치도 및 내부구조도' 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 16m 내외 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경322 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 381-2, 4층 404호 (한솔빌라트)

용도: 연립주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 11.36㎡ (약 3.43평)

토지지분: 11.36㎡ (약 3.43평)

건물면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

건물지분: 26.1㎡ (약 7.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건축물대장상 건물 주용도: 공동주택(연립), 근린생활시설

건축물대장상 건물 구조: 철근콘크리트구조

건축물대장상 건물 연면적: 2088.4㎡

건축물대장상 전체 토지 면적: 593㎡

건축물대장상 준공일자: 1996년 03월 04일 (추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ‘서울천동초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 밀집된 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 ‘길동역’이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건은 동측으로 노폭 약 16m, 북측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

(갑10) 김기철의 강제경매개시결정 (2025년 05월 26일 접수)

주요 권리 분석:

* (을1) 박종욱 주택임차권: 2025년 06월 18일 접수, 권리금액 140,000,000원.

* 전입일자: 2021년 02월 22일

* 확정일자: 2021년 01월 18일

* 배당신고일자: 2025년 06월 16일

* 대항력: 있음

인수되는 권리:

을구 1번 순위의 주택임차권 등기(박종욱)는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박종욱

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-22

* 확정일자: 2021-01-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우, 그 미변제 보증금은 매수인이 부담해야 합니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '매수인이 인수함'이라는 문구에 따라 인수 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 JSON 분석 결과, 본건(건물면적 26.10㎡, 연식 1996년)과 유사한 강동구 길동 일대 연립/다세대 주택의 평당 시세는 약 1,897만원에서 2,964만원 수준으로 나타납니다.

* 2015년 준공된 41.77㎡(약 12.6평) 다세대 주택은 29,000만원에 거래되어 평당 약 2,301만원을 형성했습니다.

* 1992년 준공된 74.06㎡(약 22.4평) 연립 주택은 42,500만원에 거래되어 평당 약 1,897만원을 형성했습니다.

* 2018년 준공된 46.36㎡(약 14.0평) 다세대 주택은 41,500만원에 거래되어 평당 약 2,964만원을 형성했습니다.

본건의 감정가 180,000,000원은 면적(약 7.9평)으로 환산 시 평당 약 2,278만원 수준으로, 유사 연식 및 면적 대비 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 임차인 인수분을 제외한 순수 부동산 가치만을 반영한 것입니다.

5. 생활정보

교육 환경:

인근에 서울천동초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통 편의:

지하철 5호선 길동역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

주변 편의시설:

주거 밀집 지역으로 근린생활시설, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

보증금 인수 리스크:

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(박종욱)의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다. 법원 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액만큼은 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '매수인이 인수함'이라는 문구에 따라 인수 리스크를 간과해서는 안 됩니다.)

건물 노후화:

1996년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 소형 연립주택으로, 지하철역 및 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호하며 주거지로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상 하자가 존재하여, 철저한 권리분석과 잠재적 인수 보증금액을 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다. 건물 노후화 역시 장기적인 유지 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 내 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실거주 수요가 존재할 수 있습니다.

* 지하철 5호선 길동역 인근으로 우수한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 장기적으로는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

건물면적: 26.10㎡ (약 7.9평)

주변 시세는 평당 약 2,000만원에서 2,500만원 수준으로 추정되며, 이를 바탕으로 본건의 실질적인 부동산 가치는 약 158,000,000원 ~ 197,500,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 리스크입니다. 이 금액은 감정가의 약 77.8%에 해당하며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 긍정적일 수 있으나, '매수인이 인수함'이라는 법적 문구를 최우선으로 고려하여 잠재적 인수 보증금액을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 반영하여 감정가보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

(매우 중요) 입찰 전, 임차인의 보증금 최종 배당 결과를 반드시 확인하고, 인수되는 보증금액을 정확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.