나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51488 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""서울서부경찰서"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 내 5층 502호로서,

외벽 : 치장벽돌, 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 화재경보기, 소화전,
스프링쿨러, 기계식 주차장치, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 주거·업무용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측의 약 8미터 포장도로(차도), 남측의 약 3미터 보행자도로(보도)와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51488 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 5층502호

용도: 오피스텔 (건축물물리적으로는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설로 등재)

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 8월 6일

규모: 지하 1층, 지상 11층 중 5층 502호

건물면적: 26.47㎡ (약 7.99평)

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.01㎡ (약 2.42평)

건물지분: 26.47㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 200,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 서울서부경찰서 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건은 서측 약 8미터 포장도로(차도)와 남측 약 3미터 보행자도로(보도)에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 17일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가 요약 및 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 925,000,000원 (가압류 727,000,000원 + 강제경매 198,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이준규)

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 22일

* 확정일자: 2020년 9월 18일

* 배당신고일자: 2024년 10월 24일

* 대항력: 없음

3.4. 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자이자 임차보증금 반환 채권을 양수한 승계인입니다. HUG는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 6월 26일자)를 제출하였습니다. 이로 인해 낙찰자는 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변에 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 경찰서가 인접해 있어 상대적으로 치안이 양호한 지역입니다.

4.2. 이용현황

현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 지하철역 및 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지역적 제한사항이 존재합니다.

6.2. HUG 확약서 효력

HUG에서 제출한 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 법적 효력 및 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매로, 비교적 최근에 준공된 오피스텔입니다. 감정가는 2억원이며, 권리상 특이사항으로는 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 잔존 임차보증금에 대한 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 본 물건의 투자 매력도를 높이는 중요한 요소입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 토지이용계획상의 제한이 존재하므로 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차보증금 인수 부담 없음

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 198,000,000원을 인수할 필요가 없습니다.

8.2. 신축급 오피스텔

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 양호한 입지 조건

서울서부경찰서 인근에 위치하며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 주변 오피스텔의 최근 6개월~1년 이내 실거래가 및 현재 호가 분석

* 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 임대료 시세 분석 (월세, 보증금)

* 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 향후 전망

본 건의 경우, HUG의 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 2억원 대비 주변 시세 및 경쟁률을 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 이는 절대적인 기준이 아닙니다.

정확한 시세 분석과 권리관계 재확인을 통해 합리적인 예상 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.