나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10096 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정고등학교"" 남측 인근에 위치하는 ""엘케이드
림빌"" 제4층 제402호로서, 인근은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하
는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘트리트지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 하재우의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 엘케이드림빌 제4층 제402호에 해당합니다. 건축물은 2022년경 준공되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

1.2. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10096 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

건축년도: 2022년 (사용승인일: 2022-02-09 기준)

총 층수: 5층 / 해당 층수: 4층

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적

전용면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

대지권 지분: 15.383㎡ (약 4.65평)

토지면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

건물면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 267,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 서울신정고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

건물은 남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 부산지방법원 2024카단105300 (가압류)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강혜인

보증금: 8,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-04-16

확정일자: 2025-05-16

배당신고일자: 2025-08-25

대항력: 없음

권리분석: 소액임차인으로 보이나, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(하재우 승계)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-01

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2023-12-07

대항력: 없음

권리분석: HUG(주택도시보증공사)의 임차권이 존재하나, 대항력이 없어 말소 대상입니다.

3.4. 인수 보증금

본 경매는 HUG 인수조건 변경으로 인해, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차인 보증금은 없습니다.

3.5. 총 등기부채권액

10,000,000원 (가압류) + 285,000,000원 (강제경매) = 295,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지적 특성

본 물건은 서울신정고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

지도상 확인 결과, 등촌도서관, 서울신정고등학교 등 교육 및 문화 시설이 인근에 있으며, 편의점, 소규모 상점 등 생활 편의시설도 갖추고 있습니다. 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항)에 해당하여 김포공항이 인근에 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조로, 총 5층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역

* 상대보호구역 (강서교육지원청 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

강혜인 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 경우, 특약 조건에 따라 보증금 반환 청구권을 포기하므로 매수인에게 부담이 되지 않습니다.

6.2. 토지이용계획

공항 관련 보호구역 및 기타 제한사항은 향후 건축 행위 등에 제약이 될 수 있습니다. 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 관련 사항은 강서교육지원청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 준공)에 속하는 도시형생활주택으로, 전용면적 22.08㎡의 소형 주거 공간입니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 대항력 있는 임차인의 보증금 부담 위험이 제거된 점이 가장 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수 조건: 대항력 있는 임차인(HUG)의 보증금 관련 위험이 소멸되어 안전하게 접근 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합한 전용면적을 가지고 있습니다.

* 주거 밀집 지역: 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래 사례 분석 결과, 2026년 7월 21일 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36 소재 "더원"(2019년 건축, 전용 19.98㎡, 4층)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건(전용 22.08㎡, 2022년 건축, 4층)과 면적, 층수, 건축 연도 등 유사성을 고려할 때, 평당 가격을 약 10,810,810원(216,000,000원 / 19.98㎡)으로 산정 시, 본 물건의 적정 가치는 약 238,566,000원(22.08㎡ * 10,810,810원/㎡)으로 추정됩니다. 감정가는 267,000,000원이지만, 실거래가 및 면적을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. HUG 보증금 부담이 없다는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 240,000,000원에서 255,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.