나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10060 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10060 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경10060 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제603호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 332,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10060 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10060 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 20.37㎡ (약 6.16평)

토지 지분율: 2037.32% (지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.05㎡ (약 11.21평, 전용면적)

건물 지분율: 3704.99% (지분)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 신정초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 시장이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제603호이며, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측, 서측, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.5. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 주의사항은 임차인 임태용의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사 관련 내용입니다. 매수인은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 실제 잔액 발생 시 채무자/소유자에게 별도 청구가 필요할 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 남부시장과 같은 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 기본적인 수요를 충족시키는 상권을 형성하고 있습니다. 따라서 단지형 다세대 주택으로서 지역 내 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

신정초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다. 또한, 버스정류장이 도보 5분 거리에 있고, 지하철 5호선 등촌역 및 9호선 목동역이 차량으로 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시장이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 지도 등 주변 시설 검색

(정보 없음)

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 조건입니다. 매수인이 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되므로, 해당 임차인의 보증금 관련 문제가 매수인에게 직접적으로 전가될 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 또한, 본 건은 시장 인근에 위치하고 있어 소음, 냄새 등 상가 이용으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 제한구역 등이 다수 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구의 역세권 및 학세권으로 볼 수 있는 지역에 위치하며, 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 곳입니다. 6층 건물 중 6층에 위치하여 채광 및 조망에 이점이 있을 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 매각 조건과 시장 인접성, 그리고 여러 도시계획적 제한 사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 감정가 3억 3200만원의 11.21평(전용면적)의 다세대주택으로, 현재 강서구 화곡동 일대의 시세와 비교하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 서울 강서구 화곡동의 입지: 신정초등학교 인근으로 교육 환경이 좋으며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

2. 소형 면적의 실거주 및 투자 용이성: 11.21평(전용면적)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수익 목적 투자로도 고려해볼 수 있습니다.

3. 명확한 권리 관계 (예상): 임차권 승계 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 추가적인 임대차 보증금 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서의 변수 확인은 필수입니다.

4. 잠재적 가치 상승: 화곡동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계