나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51492 [1] 서울특별시 은평구 신사동 270-36 파크원 에이동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재하며 ""덕산중학교"" 남동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(응암역, 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 소재하는 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2017.08.10)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51492 (1) 서울서부지방법원

2. 소재지

서울특별시 은평구 신사동 270-36 파크원 에이동 2층201호

3. 용도

도시형생활주택

4. 감정가

227,000,000원 (2억 2천 7백만원)

5. 면적 정보

토지면적: 16.84㎡ (약 5.10평)

토지지분: 16.844㎡ (약 5.10평)

건물면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

7. 경매구분

부동산강제경매

8. 채권자

주택도시보증공사

9. 특이사항

HUG 인수조건 변경

10. 물건 상세 정보

10.1. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, 덕산중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 토지는 인접지 대비 완경사의 부정형 토지 위에 도시형생활주택 및 근린생활시설이 건축되어 있으며, 서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

10.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 11일 접수된 을1 근저당 (채권자: 임효빈, 채권최고액: 150,000,000원)입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 강제경매: 갑8 (채권자: 주택도시보증공사, 경매개시결정일: 2025년 5월 23일, 청구금액: 271,988,707원)

* 소유권 이전: 갑5 (매수인: 김길상, 접수일자: 2022년 3월 28일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤동환

* 보증금: 260,000,000원

* 전입일자: 2022년 3월 4일

* 확정일자: 2022년 2월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자는 임차보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 임차인: 이광형

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금이 없고 대항력도 없습니다.

총 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 본 물건은 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

10.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치한 도시형생활주택(2017년 8월 10일 사용승인)으로, 전용면적 26.78㎡ (약 8.10평)입니다. 제공된 주변 다세대 주택 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 평당 거래가는 약 1,188만원에서 1,560만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 신한노블레스(2003년식, 82.37㎡): 평당 약 1,560만원 (총 3억 9천만원)

* 미건빌라(1992년식, 58.71㎡): 평당 약 1,188만원 (총 2억 1천 1백만원)

* 하나쉐르빌(2002년식, 43.53㎡): 평당 약 1,518만원 (총 2억원)

본 물건의 감정가는 2억 2천 7백만원이며, 이는 면적(약 8.10평)을 기준으로 평당 약 2,802만원에 해당합니다. 이는 최근 주변 다세대주택들의 실거래가 대비 상당히 높은 수준입니다. 감정 시점과 현재 시점의 시장 가격 차이, 또는 해당 건물의 특정 가치(예: 신축 연식)가 반영된 결과일 수 있으나, 제공된 시세 정보만으로는 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

10.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역 이용 가능, 버스 노선 다수.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근 용이.

* 교육: 덕산중학교가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 조용한 주택가 내에 위치한 단지형 다세대주택으로, 1~2인 가구에 적합한 환경입니다.

* 기타: 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 주차, 승강기 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

10.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 주변 시세 괴리: 본 물건의 감정가는 2억 2천 7백만원이지만, 최근 주변 다세대 주택의 실거래가는 평당 1,188만원~1,560만원 수준으로, 면적(약 8.10평)을 고려하면 실거래가 기준 시세는 약 9천 6백만원 ~ 1억 2천 6백만원 선으로 추정됩니다. 이로 인해 낙찰 후 가격 조정에 어려움이 있거나 시세 차익 실현이 어려울 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG가 임차인의 대항력을 포기하게 함으로써 명도를 용이하게 하려는 조치입니다. 이는 명도에 긍정적이나, HUG와의 협약 내용에 대한 정확한 이해와 후속 절차 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다. (단, 6층 건물인 점을 고려하면 7층 이하 규제는 준수)

* 건물 노후화 가능성: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

10.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 매우 적다는 점이 큰 장점입니다. 그러나 가장 큰 단점은 감정가(2억 2천 7백만원)가 주변 실거래가 시세(평당 1,188만~1,560만원, 해당 면적 기준 약 9천 6백만~1억 2천 6백만원)보다 현저히 높다는 점입니다. 따라서 투자 목적이라면 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 가치를 면밀히 평가하고, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

10.7. 투자 포인트

* 서울 도심권, 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택.

* 명도 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 지하철 6호선 응암역 인근 역세권 입지.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경.

10.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 2천 7백만원이며, 건물 면적은 약 8.10평입니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가를 기준으로 평당가는 약 1,188만원에서 1,560만원으로 분석됩니다.

이 시세를 본 물건의 면적(8.10평)에 적용할 경우, 적정 시세는 약 9천 6백만원에서 1억 2천 6백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 주변 시세보다 현저히 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰가는 실거래가 수준에 맞춰 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 물건의 신축 연식 및 기타 요소를 고려하더라도, 1억 3천만원에서 1억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 자료를 기반으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 추가적인 시장 조사를 병행하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.