나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10097 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10097 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10097 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제5층 제501호 | 감정가: 356,000,000원 | 최저가: 356,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10097 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10097 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 356,000,000원

토지면적: 18.06㎡ (약 5.46평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동에 위치하며, '양화초등학교' 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 '염창역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 6층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

토지는 정방형의 형상으로 주거용으로 이용 중입니다. 본건 남측으로 약 8m 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.02.18 ~ 2030.02.17) 등의 제한사항이 있습니다.

5. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 박OO입니다.

주의사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하는 임차권 관련 부담이 없음을 의미하지만, 세부적인 절차 확인이 필요합니다.

6. 상권분석

목동 지역은 교육 환경이 우수하고 주거 기능이 잘 발달된 곳입니다. 본 물건이 위치한 염창역 인근은 초기 상권 형성 단계로, 공항대로와 양천로에 걸쳐 기본적인 상업 시설과 주택가가 혼재되어 있습니다. 특히 염창역 주변으로는 아파트 단지와 소형 오피스가 분포하고 있으며, 비교적 젊은 층과 직장인을 대상으로 하는 카페, 음식점 등이 일부 자리 잡고 있습니다. 향후 주변 개발 계획 및 교통망 확충(예: 강북횡단선) 등에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 더 발달된 상권(예: 강서구청 상권)이 존재함을 고려해야 합니다.

7. 생활정보

본건은 '양화초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 지하철 9호선 '염창역'을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하게 운영되고 있어 교통이 편리합니다. 주변에는 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

8. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '7층 이하' 제한이 있으며, '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률', '군사기지 및 군사시설 보호법', '과밀억제권역' 등에 해당되어 향후 건축이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 해당 기간(2025.02.18 ~ 2030.02.17) 내에는 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리한 조건이지만, 관련 서류 및 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동이라는 입지적 장점과 함께 지하철 9호선 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 다세대주택으로서 기본적인 주거 설비는 갖추고 있으며, 교육 시설도 인접해 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 토지거래허가구역 지정 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 권리관계의 명확성을 더해주지만, 세부 절차 확인은 필수입니다.

10. 투자 포인트

* **역세권 입지:** 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 서울 도심 접근성이 뛰어납니다.

* **교육 환경:** 인근에 양화초등학교가 있어 자녀가 있는 가구에 매력적인 조건입니다.

* **권리관계 명확성:** 임차인의 대항력 포기 조건으로 매수인에게 부담이 되는 권리관계가 정리될 가능성이 높아 명확한 투자가 가능합니다.

* **목동 지역 가치:** 서울 내 선호 지역인 목동에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* **주변 개발 가능성:** 향후 염창역 일대의 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 최종 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.

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