나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9429 [1] 서울특별시 영등포구 당산동5가 OOO OOOOOOOO OOO OOOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 ""당서초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·9호선 '당산역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2015년 10월 사용승인된 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내
제7층 제102동716호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 ""업무시설(오피스텔)""로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서, ""업무시설(오피스텔), 근린생활시설"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호(1), 기호(3)
준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항은 도시계획과 문의)), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

2)기호(2)
준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항은 도시계획과 문의)), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9429 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 홍OO

1.2. 소재지및건물정보

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동5가 9-3 당산역해링턴타워 제7층 제102동716호

* 건물명: 당산역해링턴타워

* 사용승인일: 2015년 10월

* 건물구조: 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제7층

1.3. 면적및감정가

* 토지면적: 6.62㎡ (약 2.00평)

* 건물면적: 23.59㎡ (약 7.13평)

* 감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통및주변환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 "당서초등학교" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 지역분석

* 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·9호선 '당산역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자및경매종류

* 채권자: 홍OO

* 경매종류: 부동산 임의경매

3.2. 임차인현황및분석

* 임차인: 홍*

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-26

* 확정일자: 2021-03-05

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 있음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 225,000,000원 중 8,697,400원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있음.

3.3. 등기부현황

* 갑2: 소유권이전 신탁등기말소 (등기일자: 2015-12-03)

* 갑3: 소유권이전 (매매, 2021-03-29, 210,000,000원)

* 을3: 전세권설정 (권리자: 홍유나, 2021-03-29, 225,000,000원)

* 갑4: 임의경매 (채권자: 홍유나, 2025-05-27, 서울남부지방법원 2025타경9429)

* 등기부채권 총액: 225,000,000원

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

* 지상권: 해당 사항 없음 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물용도및이용현황

* 공부상 용도: 업무시설(오피스텔)

* 토지 이용 현황: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

4.2. 건물구조및설비

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및학교

* 주변 시설: "당서초등학교" 북측 인근, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 밀집 지역.

* 학교: 당서초등학교

5.2. 대중교통접근성

* 지하철: 2호선·9호선 '당산역' 인접

* 버스: 인근 노선버스정류장 이용 편리

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인인수부담

* 대항력 있는 임차인 홍*의 보증금 중 8,697,400원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 추가 비용 발생 가능.

6.2. 토지이용제한사항

* 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하므로, 구체적인 내용은 반드시 관련 부서에 확인 필요.

6.3. 기타확인사항

* 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 전세권자로 확인된 홍유나 외 별도 임대차 관계는 추가 확인 필요. (단, 대항력 있는 임차인 정보는 파악됨.)

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됨.

7. 종합의견

7.1. 물건요약

* 본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동5가에 위치한 당산역해링턴타워 오피스텔로, 건령 10년 미만의 비교적 신축 건물임.

* 당산역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수함.

* 건물은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지 또한 업무시설 및 근린생활시설로 이용되고 있음.

7.2. 시장평가

* 당산동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 오피스텔에 대한 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

* 역세권 오피스텔은 투자 가치가 높게 평가되는 경향이 있음.

8. 투자포인트

8.1. 강점

* 당산역(2, 9호선) 초역세권 입지로 출퇴근 및 이동이 매우 용이함.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됨.

* 주변 개발 계획 및 상업 시설 밀집으로 인한 풍부한 임대 수요 기대.

8.2. 전망

* 향후 당산동 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

* 역세권 오피스텔은 안정적인 임대 수익 확보에 유리한 상품으로 평가됨.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

* 최근 매매 사례:

* 2025년 12월 30일 거래: 20,000만원 (전용 23.92㎡)

* 2025년 12월 20일 거래: 20,000만원 (전용 23.59㎡)

* 2025년 12월 03일 거래: 21,000만원 (전용 23.92㎡)

* 현재 시세는 약 20,000만원 ~ 21,000만원 수준으로 파악됨.

* 본 건 건물 전용면적(23.59㎡) 기준, ㎡당 평균 시세는 약 854만원으로, 총 시세는 약 20,140만원으로 추산됨.

9.2. 인수보증금반영

* 대항력 있는 임차인 홍*의 미배당 보증금은 8,697,400원임.

* 이 보증금은 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 총 투자 비용 계산 시 반드시 고려해야 함.

9.3. 적정입찰가산정

* 본 건은 인수 보증금이 존재하는 물건으로, 예상 입찰가는 시장 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 시장 시세(약 20,140만원)를 기준으로, 인수 보증금(약 8,700만원)을 제외한 후의 예상 입찰가는 약 11,440만원으로 계산됩니다.

* 따라서, 낙찰 시 총 실투자금은 예상 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로, 이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 11,300만원 ~ 12,300만원

* 총 예상 투자 비용: 예상 입찰가 + 인수 보증금 (약 8,700만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.