나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10101 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10101 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제504호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10101
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제504호
• 감정가: 290,000,000원
• 최저가: 290,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10101 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제504호 | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 290,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10101 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10101 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제5층 제504호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

토지 지분율: 1047.0000000000002%

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

건물 지분율: 2871%

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 층수: 12층 건물 내 제5층

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 화곡역까지의 도보 거리는 약 15~20분 내외로 파악됩니다. 주변으로 봉제산 근린공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 백OO이며, 채무자는 백OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 경매 물건의 가장 큰 특징은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 점입니다. 이는 일반적으로 임차인이 가진 대항력(보증금 반환 청구권 등)을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이 조건 덕분에 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 추가로 인수해야 할 부담이 없어져, 보다 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능할 수 있습니다. 다만, 이 조건은 법원의 최종 결정에 따라 적용되며, 매각물건명세서를 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 경우 이러한 조건부 매각이 증가하는 추세이며, 이는 경매 절차의 신속한 진행과 채권 회수를 위한 조치입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 강서구의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권의 특징을 보입니다. 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재합니다. 지하철 5호선 화곡역 역세권과 강서구청 인근 상권이 발달해 있으며, 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 신축 오피스텔 공급으로 젊은층 수요 증가도 예상됩니다. 다만, 최근 전세사기 여파로 상권 일부 침체 및 공실률 증가가 나타나고 있다는 점은 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 오피스텔은 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물은 2021년 7월 29일 사업승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 주변에는 화원중학교 외 다수의 학교가 있으며, 생활 편의시설로는 마트, 병원, 카페, 약국 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 혐오시설은 일반적으로 교도소, 화장장, 쓰레기 처리시설, 정신병원 등 주민에게 공포감이나 환경 훼손을 유발할 수 있는 시설을 의미합니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 리스크는 임차인 관련 조건부 매각입니다. "대항력 포기조건"으로 인해 명확성은 확보되지만, 임차인과의 마찰 가능성 및 주택도시보증공사(HUG)와의 최종 정산 관계 등 세부적인 확인이 필요합니다. 또한, 최근 화곡동 지역에 전세사기 여파로 상권 침체 및 공실률 증가 현상이 나타나고 있어, 향후 공실 위험 및 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로, 강서구 화곡동이라는 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히 "대항력 포기조건"은 권리 관계를 명확히 하여 낙찰자의 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 하지만 전세사기 여파로 인한 지역 상권의 침체 가능성 등 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 관련 세부 사항을 파악하고, 향후 임대 수요 및 시장 전망을 면밀히 검토한다면 투자가치를 판단할 수 있을 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사업승인)로 관리 상태 양호 기대.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 역세권 입지, 대중교통 편리.

* "대항력 포기조건"으로 낙찰자의 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 주변에 학교, 근린생활시설 등 배후 수요 존재.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계