나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10049 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 985-5 제임스네이션 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10049 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 985-5 제임스네이션 제2층 제202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10049
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로41길 7 H-타워
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매7계 2025타경10049 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로41길 7 H-타워 | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 144,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10049 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 985-5 제임스네이션 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울백산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 9층 건물 내 제2층 제202호이며, 외벽은 석재 외장재, 창호는 새시조로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 세장형으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 6m 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 입지 조건

본건은 서울백산초등학교 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

시흥대로를 끼고 있어 서울과 안양을 잇는 주요 간선도로 이용이 편리하며, 제2경인고속도로 석수IC와 남부순환로 시흥IC를 통해 광역 이동이 가능합니다.

1.5. 상권 분석

시흥사거리 일대는 금천구의 주요 상권 중 하나로, 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 시흥산업용재유통센터, 시흥철재상가 등의 산업 시설도 배후 수요에 기여하고 있습니다.

최근 시흥유통상가 복합 개발 등 지역 재개발 사업이 추진되면서 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

1.6. 생활 정보

가까운 거리 내에 서울백산초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 주변으로 다양한 편의시설 및 상업 시설이 분포하여 주거 생활이 편리합니다.

금천구는 2026년부터 직매립 금지법 시행에 따라 폐기물 처리 관련 규제가 강화되는 추세이나, 본건은 해당 직접적인 영향을 받는 시설은 아닙니다.

1.7. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

채권자는 정OO이며, 경매 절차에 따라 낙찰 후 소유권 이전이 이루어집니다.

권리 분석 시, 말소기준권리 파악 및 인수되는 권리 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 임차인이 존재하는 경우 명도 절차 진행 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

1.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다.

• 가축사육제한구역

• 가로구역별 최고 높이 제한지역

• 장애물 제한표면구역(공항시설법)

• 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망)

• 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

• 과밀억제권역

• (한강) 폐기물매립시설 설치 제한지역

특히, 군사기지 및 군사시설 보호법, 공항시설법, 교육환경 보호에 관한 법률 상의 제한은 건축 및 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 관련 기관에 확인이 필요합니다.

1.9. 잠재적 리스크

교통사고 및 내리막길 차량 관련 사고 사례가 금천구 시흥동 일대에서 보고된 바 있습니다.

특히, 내리막길에서 냉동탑차가 전도되어 운전자가 사망한 사례가 있어, 운전 시 주의가 요구됩니다.

"제임스네이션" 건물과 관련하여, 과거 기업형 전세사기 업체("㈜제임스네이션")와 관련된 부정적인 이슈가 있었던 점은 인지해야 할 사항입니다. 다만, 이는 법인체의 운영 관련 사항으로, 본 경매 물건의 법적 권리 관계나 물리적 하자 여부와는 직접적인 연관성이 없을 수 있으나, 동일 건물 내부에 대한 관심이 집중될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수에 대한 대비가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

향후 시흥유통상가 복합개발 등 주변 지역의 개발 호재를 바탕으로 한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 입지로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 경매를 통한 시세 차익 기대도 가능합니다.

서울백산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 점은 주거 가치를 높이는 요소입니다.

1.11. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 오피스텔로, 서울백산초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고, 주변 교통 및 상업 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되며, 실거주 또는 투자 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

다만, 법적 제한 사항, 임대 관계 미확인, 그리고 과거 "제임스네이션"이라는 법인명과 관련된 사회적 이슈를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

특히, 관련 법규상의 제한 사항은 반드시 전문가와 상담하여 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계