나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10084 [1] 서울특별시 양천구 신월동 331-44 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10084 [1] 서울특별시 양천구 신월동 331-44 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경10084 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 331-44 제3층 제301호 | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 양천구 신월동 다세대주택 경매 물건 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10084 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 331-44 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물면적: 56.67㎡ (전용면적, 약 17.14평)

건물의 전용면적은 56.67㎡ (약 17.14평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 옹벽조 평슬라브지붕 4층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 1994.03.22.입니다. 매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 이OOOOOOOOOOOOO으로 동일하며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 유동화물건으로 진행 중입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울과학수사연구소 남측 인근에 위치한 주거지대입니다. 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 토지는 고지대를 자체 평탄화한 가장형 토지이며, 건물은 동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 무난합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 옹벽조의 4층 건물이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설이 갖추어져 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2. 심층 분석

2.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 물건이며, 소유자와 채무자가 동일합니다. 소유자 점유의 경우 명도 난이도는 상대적으로 낮을 수 있으나, 유동화물건이라는 특성상 채권 관계의 복잡성을 사전에 확인할 필요가 있습니다.

임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 있을 경우 명도 및 임차보증금 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있어 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나, 일상생활에 필요한 근린생활시설은 인근에 분포할 것으로 예상됩니다. 제1종일반주거지역에 속해 주거 편의성은 확보되나, 대규모 상업시설 접근을 위해서는 대중교통이나 차량을 이용해야 합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

공항 소음대책지역(제3종 구역) 및 수평표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 규제구역에 포함되어 있어 소음에 대한 민감도를 확인해야 합니다.

또한, 양천구에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 이 시설은 주민지원시설로 탈바꿈하며 시민 인식이 개선되었고 시설 영향권 내 주택 가격에 미치는 영향이 과거에 비해 크지 않다는 평가가 있습니다. 그럼에도 불구하고, 입찰 전 해당 시설과의 정확한 거리 및 개별적인 소음·환경 영향 등을 자체적으로 재확인하는 것이 바람직합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 서울특별시 내 다세대주택 물건으로서, 감정가 대비 투자 적정성을 판단하여야 합니다. 약 17평형의 전용면적을 가진 다세대주택은 소형 주택 수요를 흡수할 수 있습니다. 1994년식 건물로 연식이 다소 있으나, 제1종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경은 보통 수준입니다. 유동화물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 점을 고려하여 정확한 임장 및 권리관계 조사가 선행되어야 합니다.

3.2. 투자 포인트

실거주 관점: 1억 6천만 원의 감정가로 책정되어 있어 비교적 소액으로 서울 내 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

수익형 관점: 역세권은 아니지만, 버스 접근성이 보통 이상이고 서울과학수사연구소 인근의 안정적인 주거 지역이라는 점을 감안할 때, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 전용면적 56.67㎡는 다세대주택 임차 수요가 높은 면적대입니다.

가격 메리트: 현재 감정가 기준으로 주변 매매 시세 및 전세가율 등을 면밀히 분석하여, 충분한 안전마진 확보 가능성을 판단하는 것이 핵심입니다.

주의사항: 공항 소음대책지역 내에 위치한 특성 및 양천자원회수시설의 잠재적 영향을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계