나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1604 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1026-50 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.06.02

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 3층건으로서,
외 벽 : 벽돌 및 일부 화강석 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주택 및 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있으며, 주택부분은 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠ 및 제시외물건㉡이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일반건축물대장상 도면상 지상 3층의 경우 다가구주택 2개호이나,
현장조사결과 다가구주택 3개호로 이용중인 것으로 확인되었으니
경매참여인은 원상회복 또는 이행강제금 발생여부 등에 유의하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1604 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 1026-50 (도로명: 서울특별시 동작구 사당로28길 50)

* 용도: 근린주택 (주택 및 근린생활시설)

* 감정가: 260,380,740원

* 토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

* 건물면적: 394.08㎡ (약 119.22평)

* 건물 제시외면적: 1.50㎡

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 3층

* 이용상태: 주택 및 근린생활시설 (현황: 다가구주택 3개호 이용 확인, 공부상 2개호와 차이)

* 특이사항: 건물만매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, 지역 내 주요 교통 요충지로서 우수한 접근성을 자랑함.

* 교통: 지하철 2, 4, 7호선 사당역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선 운행으로 서울 시내 어디든 이동이 용이함.

* 주변 환경: 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합적인 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 9월 1일 접수된 김회목의 가압류.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑구 3번 가압류 (김회목, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 5번 강제경매 (김주경외 7명, 157,036,248원) - 경매개시결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑구 4번 가처분등기 (2024년 5월 7일 등기, 김주경외 7명)

* 내용: 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전 권리로 한 건물에 대한 가처분등기임.

* 효과: 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. (매우 중요한 인수사항)

* 임차인 현황: (모든 임차인은 대항력 없음)

* * 김 (김민구)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음

* * 김 (김재영)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음

* * 정 (정선욱)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음

* * 정 (정인경)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (1996-08-28, 오금순)

* 소유권 이전 (2014-08-04, 김회순)

* 가압류 (2017-09-01, 김회목, 10,000,000원, 말소)

* 가처분 (2024-05-07, 김주경외 7명, 말소) - *주의: 물건명세서상 매수인 인수 대상*

* 강제경매 (2025-05-22, 김주경외 7명, 157,036,248원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 10,000,000원

4. 상권분석

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* 사당동은 서울 서남부의 주요 상업 및 주거 복합 지역으로, 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 탄탄함.

* 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 근린생활시설로서의 가치가 높으며, 지하철역 주변으로는 프랜차이즈, 식당, 금융기관 등 상업 시설이 발달해 있음.

* 본 물건의 위치는 주택가와 상가 밀집 지역의 경계에 있어, 주거민 대상 업종 및 일반 상업 시설 운영에 적합한 입지임.

5. 생활정보

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* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 숭실대학교, 총신대학교 등 대학교 접근성도 좋음.

* 편의시설: 인근 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있음.

* 녹지: 남산근린공원, 까치산공원 등 주변 녹지 공간을 통해 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

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* 토지 소유권 관련 가처분 인수: 본 건은 토지 소유자가 건물 철거 및 토지 인도를 요구하는 가처분등기가 매각 후에도 매수인에게 인수되는 치명적인 리스크를 안고 있음. 이는 건물 소유권 자체를 위협할 수 있는 사안이므로, 법적 검토 및 해결 방안 모색이 필수적임.

* 건물만 매각: 토지 소유권 없이 건물만 매입하는 경우로, 토지 사용에 대한 권리 관계가 불분명하며 추후 토지주와의 분쟁 소지가 있음. 특히 위 가처분과 결합될 경우 위험이 증대됨.

* 건물 이용 현황과 공부상 내용 상이: 일반건축물대장상 3층 다가구주택 2개호이나, 현장조사 결과 3개호로 이용 중인 것으로 확인됨. 이는 원상회복 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있어 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 내부 시설 및 구조물의 노후화로 인한 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과만으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문 및 지역 탐문을 통해 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 동작구 사당동의 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음에도 불구하고, 토지 소유권 관련 치명적인 가처분 인수라는 중대한 리스크를 안고 있음.

* 건물만 매각되는 형태이며, 해당 가처분은 건물 철거 및 토지 인도 소송으로 이어질 수 있어 매수인의 투자금 회수 자체를 불확실하게 만들 수 있음.

* 이행강제금 발생 가능성, 건물 노후화 등 추가적인 고려사항도 존재함.

* 따라서, 본 물건은 해당 가처분 리스크를 본인이 감수하고 해결할 수 있는 법률적 지식과 자본, 그리고 높은 위험 감수 능력을 갖춘 전문가 또는 투자자에게만 적합할 수 있음. 신중하고 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

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* 해결 가능한 리스크: 만약 토지 소유권 관련 가처분 문제를 원만하게 해결하거나, 토지를 매입하는 등의 방안을 마련할 수 있다면, 우수한 입지의 근린주택으로서 잠재적 가치는 높다고 볼 수 있음.

* 소액 투자 기회: 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 틈새시장 가능성. (단, 리스크 해소 전제)

* 실거주 겸용: 건물만 매각되므로, 법적 문제를 해결하고 건물 소유권을 확보한다면 실거주 목적으로도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 260,380,740원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 사당동 일대의 다세대 주택 또는 유사 건물(전용면적 약 16㎡~80㎡)은 1.5억 원에서 12억 원 사이에서 거래되었음.

* 특히 16.22㎡ 면적의 물건이 5.5억 원에 거래된 사례는 해당 지역의 높은 시세 수준을 반영하는 것으로 보임. 이는 평당 약 3,400만원 수준임.

* 본 물건의 감정가(약 2.6억 원)는 이러한 시세와 비교할 때 매우 낮은 편이나, 이는 건물만 매각되고 토지 소유권 관련 중대한 인수사항(가처분)이 존재하기 때문으로 판단됨.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 토지 소유권 관련 가처분 등기 인수입니다. 이 가처분은 건물 철거 및 토지 인도 소송으로 이어질 수 있어, 최악의 경우 매수인이 투자금 전액을 잃을 위험이 있습니다.

* 또한, 건물만 매각되는 상황에서 토지주와의 관계 설정이 중요하며, 이는 불확실성을 증대시킵니다.

* 이러한 중대한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 토지 인수 비용, 철거 또는 합의 비용, 향후 법적 분쟁 비용 등을 감안하면, 시세가 아닌 위험 감수 비용을 반영한 입찰가가 산정되어야 합니다.

* 따라서, 감정가 260,380,740원의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 130,000,000원 ~ 156,000,000원

* *주의: 본 예상 입찰가는 제시된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 일반적인 분석이며, 실제 법적 효력 및 해결 가능성에 따라 가치는 크게 변동될 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상의 후 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.