나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102922 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ""서울창신초등학교"" 남동측 인근에 소재하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 인근에 학교, 보건소, 공원 등이 소재하는 등 주거용으로 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""동묘역(지하철 1,6호선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 건물 내 제4층 제402호로서,
(2021.05.28. 사용승인)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상복합용(오피스텔 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측, 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북동측 진입로를 통해 인근 ""지봉로(왕복 4차선)""과 연계되어 있으며, 지적상 북서측에 일부 접한 ""지봉로5길""은 고저 차이로 인해, 인접 계단도로를 통한 도보 통행만 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<창신동 255-1>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

<창신동 247>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102922 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층402호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 오피스텔)

감정가: 244,000,000원

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.19㎡ (약 4.29평)

건물지분: 14.19㎡ (약 4.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 5월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 서울창신초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 학교, 보건소, 공원 등이 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 동묘역(지하철 1, 6호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 상태 및 도로

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지의 사다리형 토지로, 주상복합용(오피스텔 등) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측, 남측, 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하며, 북동측 진입로를 통해 지봉로(왕복 4차선)와 연계됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 별도로 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이선아

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 3월 11일

확정일자: 2022년 2월 15일

배당신고일자: 2024년 2월 13일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 내용으로, HUG 인수조건 변경 및 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각되었습니다. 즉, 본 물건 취득 시 임차인 보증금 반환 채무를 인수하지 않습니다.

* 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 5월 26일자 류태호 근저당권 (을1)

기타 권리:

* 2021년 6월 16일 접수 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 2024년 2월 13일 접수 주택임차권 이선아 금235,000,000원 (을2) - 말소 예정

* 2022년 3월 11일 접수 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 2022년 3월 11일 접수 공유자전원지분전부이전 민시영 (갑5) - 매매

* 2024년 9월 9일 접수 가압류 경기신용보증재단 금20,438,627원 (갑6) - 말소

* 2025년 5월 16일 접수 강제경매 주택도시보증공사 금235,000,000원 (갑7) - 말소 (본건 경매 개시)

등기부채권 총액: 385,438,627원. 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 본건과 동일한 건축물(지번: 255-1, 주소: 지봉로 37-29)이 아닌, 인근의 다른 다세대 주택의 거래 사례입니다.

* 2026년 6월 6일 거래: 36.47㎡ (약 11평) 면적의 다세대 주택이 400,000,000원 (약 1,096만 원/㎡)에 거래되었습니다. (구축물, 1998년 준공)

* 2026년 6월 2일 및 11일 거래: 53.98㎡ (약 16평) 면적의 다세대 주택이 각 595,000,000원 (약 1,102만 원/㎡)에 거래되었습니다. (구축물, 2002년 준공)

본건은 14.19㎡ (약 4.29평)의 소형 오피스텔/도시형생활주택이며, 2021년 5월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 244,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 1,719만 원 수준입니다. 제공된 비교 사례들의 면적이 본건보다 훨씬 크고, 건축 연도도 오래되었음을 감안할 때, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 동일 권역 내 소형 오피스텔/도시형생활주택의 경우, 면적 대비 높은 단위 면적당 가격이 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

서울창신초등학교, 보건소, 공원 등 교육 및 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 주변 환경

주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거용으로 무난한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황상 '이선아' 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부등본상 임차권(을2)은 말소 예정입니다. 또한, 매각물건명세서에 명시된 바와 같이, 채권자는 매수인에게 임대차보증금 반환 채무 승계가 없음을 조건으로 매각하므로, 임차보증금 미회수 위험은 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 확인 당시 점유자 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태는 불분명하므로, 입찰 시 이점을 고려해야 합니다.

* 면적 협소: 전용면적이 14.19㎡ (약 4.29평)으로 매우 협소하여 실거주 목적보다는 투자 또는 임대 수익 목적에 적합합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 중심부인 종로구에 위치하며, 비교적 신축인 오피스텔/도시형생활주택입니다. 감정가는 244,000,000원으로, ㎡당 가격은 시세 대비 높은 편이나, 신축 연식 및 입지 조건을 고려한 것으로 보입니다. 임차인 보증금 관련 잠재적 위험은 매각 조건에 의해 해소되었으므로, 낙찰자는 보증금 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 협소한 면적과 미확인된 내부 상태는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 종로구라는 도심지 위치로 투자가치가 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 환금성: 소형 평형으로 향후 임대 또는 매각 시 환금성이 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 244,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 제공된 인근 다세대 주택 시세(㎡당 약 1,100만 원)와 본건의 감정가(㎡당 약 1,719만 원) 간의 괴리가 존재하나, 이는 면적, 건물 용도(오피스텔/도시형생활주택 vs 다세대), 신축 연식 등의 차이에 기인한 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 잠재력과 안정적인 권리관계를 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.