나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102848 [1] 서울특별시 중구 을지로6가 18-185 밀리오레 제지하2층173호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 을지로 소재 ""동대문역사문화공원"" 서측에 위치하며, 주위는 동유형의 대형쇼핑몰 및 소규모 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 ""동대문역사문화
공원역""(2,4,5호선) 및 지하철 ""동대문역""(1,4호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하7층/지상20층 중 제지하2층 제173호로서,
외벽: 복합판넬, 석재붙임, 강화유리 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 마감 등,
창호: 페어글라스 마감 등임.

이용상태

본건은 인접호(공부상 76호 및 28호, 현황 151호)와 일체로 판매시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서, 판매시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 일단의 토지는 동측으로 장충단로, 남측으로 장충단로13길에 접함

토지이용계획 및 제한상태

을지로6가 18-185
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안).

을지로6가 18-17
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심
(4대문안),건축선


을지로6가 18-184
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
도로(2015-04-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(2016-11-24),서울도심(4대문안)


을지로6가 18-17
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대
문안),건축선임.

공부와의 차이

본건은 공부 및 귀제시목록상 제지하2층 제173호이나 현장조사 시 건축물현황도면상 본건 위치 상단 표식은 150호로 되어있어 공부와 현황이 상이함. 이에 건물 사업관리단에 문의결과 제지하층 전체에 새로운 호수를 임의로 부여되어, 본건의 현황 호수는 제지하2층 제150호로 조사된바 경매 진행시 재확인 및 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울중앙지방법원 2025타경102848 (1) 사건에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102848 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 을지로6가 18-185 밀리오레 제지하2층173호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 14,200,000원

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

* 건물지분: 10㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 건물만매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 건물만매각

* 특수물건정보: 유동화물건, 건물만매각

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중구 을지로6가에 위치하며, 지하철 2, 4, 5호선 동대문역사문화공원역과 1, 4호선 동대문역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역은 동대문역사문화공원을 중심으로 동대문 패션타운, 현대적인 대형 쇼핑몰, 소규모 상가 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 중구 을지로 소재 "동대문역사문화공원" 서측에 위치하며, 동유형의 대형쇼핑몰 및 소규모 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 동대문역사문화공원역 및 동대문역, 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건이 소재한 일단의 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서, 판매시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 소재한 일단의 토지는 동측으로 장충단로, 남측으로 장충단로13길에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 대지권은 수반되지 않습니다. 대지 사용권은 50년간 임대차 계약에 의거하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 등기부채권 총액: 87,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 시

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부요약:

* 갑1: 소유권이전 (2000-02-14)

* 갑2: 1번조용은지분전부이전 (2001-02-12)

* 갑3: 1번성우경지분전부이전 (2001-07-06)

* 갑4: 2번오진환지분전부이전 (2001-07-06)

* 갑10: 공유자전원지분전부이전 (삼화상호저축은행, 2005-04-25)

* 갑12: 소유권이전 (김한수, 2011-12-02)

* 을14: 근저당권 (중소기업은행, 87,600,000원, 말소기준권리, 말소)

* 갑14: 압류 (김포세무서, 말소)

* 갑17: 압류 (강서세무서장, 말소)

* 갑19: 임의경매 (중소기업은행, 66,667,246원, 2025타경102848)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 동대문 일대는 서울의 대표적인 패션 및 쇼핑 중심지로서, 동대문디자인플라자(DDP)와 연계된 문화관광 상권으로 활성화되어 있습니다. 특히, 야간 상권이 발달해 있으며, 대형 쇼핑몰, 도매시장, 소규모 상가 등이 밀집하여 다양한 고객층을 흡수하고 있습니다. 온라인 플랫폼의 성장과 경쟁 심화에도 불구하고, DDP 방문객의 상당수가 인근 상권을 이용하는 등 여전히 높은 유동인구와 잠재 고객을 확보하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건은 동대문역사문화공원역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 대형 쇼핑몰, 재래시장, 문화시설(DDP 등)이 밀집해 있어 쇼핑, 문화생활, 여가 활동을 즐기기에 매우 좋습니다. 또한, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성도 우수하여 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유주가 토지 사용에 대한 별도의 권리(50년 임대차 계약)를 확보하고 있는지, 그리고 그 계약 조건이 경매 후에도 유지되는지 상세한 확인이 필수적입니다.

* 공부상 호수(제지하2층 제173호)와 현황 호수(건축물현황도면상 제150호)가 상이한 점이 있어, 경매 진행 시 이에 대한 정확한 확인 및 소명 과정이 필요합니다.

* 대장상 위반건축물로 등록되어 있어, 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 불분명하므로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 관계를 정확히 파악해야 합니다.

* 검색 결과, 해당 지역 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았으나, 상권의 특성상 소음, 교통 혼잡 등 일반적인 도심 상업 지역의 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심부인 동대문 상권에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 특히 지하철역 초역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변의 풍부한 유동인구와 상업 시설은 잠재적인 수익성을 기대하게 합니다. 그러나 건물만 매각 대상이고 토지 사용에 대한 50년 임대차 계약이 존재한다는 점, 공부와 현황의 호수 불일치, 위반건축물 등록 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동대문역사문화공원역 초역세권의 탁월한 입지 조건으로 풍부한 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 동대문 패션 상권의 활성화 추세 및 DDP를 통한 관광객 유입 증가는 지역 상권의 지속적인 성장을 기대하게 합니다.

* 소형 면적(10㎡)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있으며, 상가 관리단 등을 통한 대지 사용권 확보 시 장기적인 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 14,200,000원을 기초로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 사용을 위한 50년 임대차 계약 조건 및 향후 갱신 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공부상 호수와 현황 호수 불일치, 대장상 위반건축물 등록 등의 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 상가 관리단과의 대지 사용권 관련 협의 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 정확한 가치 평가와 최적의 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률/세무 전문가와의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.