나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1659 [1] 서울특별시 강남구 논현동 202-10 리체힐신논현오피스텔 에이동 15층1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ‘논현초등학교’ 남측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔)로서 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철3·9호선 '신논현역' 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제15층 제1509호로서,

외벽 : 석재붙임 등,

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 난방 설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 30~40m에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의용도 (아파트)로 사용되는 부지), 건축선 <추가기재> 건축선지정(도로경계선에서 3미터후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임

공부와의 차이

공부상 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1659 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 202-10 리체힐신논현오피스텔 에이동 15층1509호

용도: 오피스텔

감정가: 362,000,000원

토지면적: 4.04㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.0415㎡ (약 1.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.8836㎡ (약 7.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

(빈 줄 2개)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ‘논현초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 업무지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 3·9호선 '신논현역' 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 30~40m 폭의 도로에 접하고 있습니다.

(빈 줄 2개)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2020카단801586), 권리자 고영두, 접수일자 2020-02-05 (등기구분 갑5). 이 권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 채권자 겸 임차인: 본 경매의 채권자(장OO)는 임차인(장덕원)과 동일인으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-02-13

* 확정일자: 2019-02-08

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 등기부등본상 을구 1번 권리인 주택임차권 (장덕원, 접수일자 2025-05-16)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 참고사항에도 "배당에서 보증금 전액을 받지 않으면 매수인이 인수"한다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 260,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 주의사항: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 정보와 등기부 및 물건명세서상의 '인수' 표시는 상충됩니다. 이는 본건의 가장 중대한 위험 요소이므로, 낙찰 전 법률 전문가를 통해 인수 여부를 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리(갑5, 고영두 가압류)보다 후순위인 갑12(이동환 가압류), 갑13(이동욱 가압류), 갑14(홍찬헌 가압류), 갑15(이정숙 가압류), 갑16(홍찬헌 가압류), 갑18(강남세무서장 압류), 갑19(장덕원 강제경매) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

(빈 줄 2개)

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강남구 논현동, 지하철 3·9호선 '신논현역' 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 주변에 업무시설, 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 주요 업무지구 및 상업지구에 속해 있어 임대 수요가 꾸준하며, 상권 활성화 측면에서 매우 긍정적인 입지입니다.

(빈 줄 2개)

1.4. 생활정보

* 교육시설: 논현초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 3·9호선 '신논현역' 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 15층에 해당합니다.

* 건축물 외관: 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었습니다.

* 내부 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 설비: 위생 급배수시설, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

(빈 줄 2개)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수: 임차인 장덕원의 보증금 260,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 경우, 실질적인 취득 비용이 크게 증가하는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 권리관계의 불명확성: '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '매수인이 인수'라는 명확한 기재 간의 상충은 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액이 6,162,244,998원에 달하여, 경매 절차의 복잡성 및 잠재적 문제 발생 가능성을 높입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

(빈 줄 2개)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강남구 신논현역 인근의 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 이로 인해 실질적인 투자 비용이 크게 늘어날 수 있으므로, 매수인은 이 부분을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 권리관계 상의 상충되는 정보에 대한 명확한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

(빈 줄 2개)

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 논현동, 신논현역 초역세권이라는 점은 향후 자산 가치 상승의 강력한 동인이 될 수 있습니다.

* 준신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 연식이 비교적 짧아 즉각적인 리모델링이나 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 임대 수요: 해당 지역의 높은 수요로 인해 공실 위험이 적고, 임대 수익 창출이 용이할 수 있습니다.

* 잠재적 가격 상승: 강남권의 지속적인 발전과 함께 오피스텔의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

(빈 줄 2개)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 362,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 11월): 280,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월): 325,000,000원

* 인수되는 보증금(추정): 260,000,000원

분석:

본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 보증금 액수는 최근 실거래가와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 만약 보증금을 인수하게 된다면, 총 실질 매수 가격(입찰가 + 인수 보증금)은 최근 실거래가 수준을 훨씬 초과하게 됩니다.

예를 들어, 최근 실거래가 최저가인 280,000,000원을 총 희망 매수 가격으로 설정할 경우, 입찰가는 280,000,000원 - 260,000,000원 = 20,000,000원이 됩니다. 이는 현실적인 입찰가로 보기 어렵습니다.

따라서, 인수되는 보증금 260,000,000원을 감안하여, 총 실질 매수 가격이 최근 실거래가 상단(325,000,000원)을 넘지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이를 기준으로 본다면, 총 실질 매수 가격을 약 320,000,000원에서 340,000,000원 사이로 목표할 수 있습니다.

이 목표치를 달성하기 위한 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 총 희망 매수 가격 320,000,000원 기준: 입찰가 = 320,000,000원 - 260,000,000원 = 60,000,000원

* 총 희망 매수 가격 340,000,000원 기준: 입찰가 = 340,000,000원 - 260,000,000원 = 80,000,000원

이에 따라, 제안 입찰가 범위는 60,000,000원 ~ 90,000,000원 으로 제시합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 총 실질 매수 금액은 약 320,000,000원 ~ 350,000,000원 수준이 됩니다.

* 매우 중요한 주의사항: 본건의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부, 물건명세서의 '인수' 표시는 명백히 상충됩니다. 이 점은 법원 또는 경매 담당자를 통해 반드시 명확하게 확인되어야 합니다. 만약 보증금이 실제로 인수되지 않는다면, 이는 본건의 리스크가 현저히 감소함을 의미하며, 이는 예상 입찰가를 크게 상향 조정할 수 있는 요인이 됩니다. 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 위험을 최소화하기 위해, 입찰 전 권리관계에 대한 전문가의 법률 자문을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.