나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103007 [1] 서울특별시 서초구 양재동 81-12 코너스톤에이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 ‘양재천 근린공원’북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 제4층 제401호로서
(사용승인일:2021.11.16.)

외벽 : 외장석 붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기 설비, 난방시설, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합) ,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103007 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 81-12 코너스톤에이 4층401호

용도: 다세대주택 (건축물 표제부상 제2종근린생활시설, 다세대주택, 근린생활시설)

건물 사용승인일: 2021년 11월 16일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용 면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

건물 지분 면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 면적: 15.39㎡ (약 4.66평)

토지 지분 면적: 15.39㎡ (약 4.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

전체 건물 연면적 (JSON): 1399.16㎡

전체 대지 면적 (JSON): 489.7㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 463,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 ‘양재천 근린공원’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 해당합니다.

또한, 도로(접합), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상은 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지이고 지정 기간은 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 2일

대항력: 있음

비고: 임대 관계 미상으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정지원)

보증금: 460,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 23일

확정일자: 2022년 1월 27일

배당신고일자: 2024년 3월 5일

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 갑3 (주택도시보증공사의 강제경매 개시결정, 2025년 5월 26일 접수)

등기부상 을1 (주택임차권, 정지원)은 말소 예정입니다.

등기부상 갑2 (신탁등기말소) 또한 말소 예정입니다.

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 주택임차권은 매각으로 말소될 것으로 보입니다.

3.3. 인수 권리

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

다만, 임차인 장 은 대항력이 있어, 보증금 0원임에도 불구하고 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 2026년 7월 3일자 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG 관련 임차권에 대한 것이며, 장 임차인과는 별개로 판단해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 양재천 근린공원 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

건물 자체의 용도가 제2종근린생활시설 및 다세대주택으로 복합적인 상업 및 주거 기능을 수행할 수 있는 입지입니다.

주변 지역의 개발 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 지역 내에서의 상업 활동 및 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

양재천 근린공원이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

구체적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 연식

본 건물은 2021년 11월 16일 사용승인을 받은 신축급 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 임차인 장 의 '대항력 있음' 상태입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력이 인정될 경우 매수인에게 예상치 못한 금전적 또는 법적 부담이 발생할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 구체적인 내용을 확인하여 매수인이 부담해야 할 사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 있으나, 지정 기간이 2025년 9월 말까지로 한정되어 있고, 허가 대상 용도(아파트)에 대한 제한이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연식의 건물이며, 양재천 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 환경 또한 무난한 편입니다.

그러나 대항력이 있는 임차인 장 의 존재는 잠재적인 위험 요소로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해결 방안을 모색해야 합니다.

HUG 관련 특이사항 또한 매수인이 인수하기 전 명확하게 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물이라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 높입니다.

양재동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 곳으로, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 이슈가 원만히 해결될 경우, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 산정한 본건의 적정 시가는 약 4억 4천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 4억 6천 3백만원이며, 현재 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 보증금(HUG 관련)을 제외한 예상 입찰가는 4억 4천만원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.