나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79292 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 403동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "백마중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대
단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(백마역,경의중앙선)
이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트조 철골트러스경사지붕 지하1층 지상22층 건물 내 제12층 제1201호로서,
1994년 12월 19일에 사용승인 되었으며
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 창호 : 이중새시창호 등 임.

이용상태

아파트(계단식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소화전, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 개설된 포장도로를 통해 외각공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m-35m)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(접
합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백마중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(백마초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(백마중학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(주거용제외)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ현장조사 시 폐문부재하여 내부 확인은 하지 못하였으니, 경매 시 참고 바람.
ㅇ임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경79292 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 403동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 822,000,000원

토지면적: 79.68㎡ (약 24.11평)

건물면적: 134.96㎡ (약 40.81평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 위치하며, "백마중학교" 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황:

차량 접근성이 용이합니다.

인근에 버스 정류장 및 지하철 경의중앙선 백마역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

소유권 이전 (갑1): 1998년 8월 20일, 윤병안

근저당 (을7, 말소기준권리): 2020년 1월 28일, 한국자산관리공사, 379,500,000원

근저당 (을12): 2021년 7월 1일, 제이비우리캐피탈주식회사, 363,600,000원

근저당 (을15): 2022년 6월 30일, 소상공인자영업자새출발기금주식회사, 139,200,000원

가압류 (갑3): 2024년 8월 23일, 삼성카드, 14,138,568원

임의경매개시결정 (갑5): 2024년 9월 3일, 제이비우리캐피탈, 310,063,654원

총 등기부 채권액: 896,438,568원

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리(을7)보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

현장조사 시 폐문부재로 내부 확인을 못 하였으며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설:

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에는 학교(백마중학교, 백마초등학교) 및 근린생활시설이 소재하여 주거 환경으로 적합합니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

도시계획 및 토지이용:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로2류, 중로2류에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호합니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(주거용 제외)에 해당합니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

건축물 구조: 철근콘크리트조 철골트러스 경사지붕, 지하 1층, 지상 22층 건물 중 12층 1201호

사용승인일: 1994년 12월 19일

내/외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

창호: 이중 새시 창호 등.

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 지하 주차장 등

단지 정보 (백마마을4단지한양청구):

총 12개 동, 668세대 규모

최고 22층, 본건은 12층으로 층수 및 향에 따라 양호한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

총 주차대수 217대 (지상 4대, 지하 20대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등

1.5. 잠재적 리스크

내부 미확인:

현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태 확인이 불가하여, 실제 내부 상태 및 점유 여부에 따라 명도 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 미상:

임대차 관계가 불분명하여, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성은 낮으나 확인이 필요합니다. (다만, 인수 보증금 0원이므로 임차인 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.)

감정가와 시세 차이:

감정가(8억 2,200만원) 대비 최근 실거래가(약 6억 5,000만원)에 차이가 있어, 감정평가 시점 이후 가격 변동 또는 감정가 상향 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 위치한 아파트로서, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 지역에 소재하고 있습니다.

22층 건물 중 12층으로, 층수 및 향에 따라 양호한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 내부 미확인 상태와 감정가와 실거래가 간의 차이는 신중한 접근을 요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지:

일산 마두동 지역은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 경의중앙선 백마역 인근으로 교통이 편리합니다.

안정적인 주거 환경:

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

적정 가격 낙찰 시 시세차익 기대:

최근 실거래가 수준에서 낙찰받을 경우, 향후 부동산 시장 상승에 따른 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

전월세 전환 용이:

최근 전월세 거래 정보에 따르면 임대 수요가 꾸준한 것으로 보이며, 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 822,000,000원입니다.

최근 유사 면적(134.87㎡)의 실거래가는 650,000,000원(2026년 5월)으로 확인되었습니다.

감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있으나, 이는 감정 시점 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 600,000,000원 ~ 680,000,000원으로 예상됩니다.

낙찰가는 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.