나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83255 [2] 전라남도 곡성군 겸면 송강리 253 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83255 [2] 전라남도 곡성군 겸면 송강리 253 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2024타경83255 | 소재지: 전라남도 곡성군 겸면 송강리 253 | 감정가: 13,264,500원 | 최저가: 4,753,996원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 광주지방법원 2024타경83255 (2) 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 전라남도 곡성군 겸면 송강리 253번지이며, 공부상 용도는 "전"이나 현황은 "대밭 및 일부 전"으로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

본 건 토지 면적은 717.00㎡ (약 216.89평)이며, 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다. 감정가는 13,264,500원으로 책정되었습니다.

1.3. 특이 및 주의사항

본 물건은 법정지상권 성립 가능성이 존재하며, 과거 유찰 이력이 있는 재매각 물건입니다. 가장 중요한 주의사항으로 농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 미반환되니 입찰 전 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 지상 대나무는 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가 및 매각하며, 인접 필지 소유자가 설치한 것으로 추정되는 제시외 건물(축사 등 약 5㎡)은 이동 및 철거가 용이하여 매각 대상에서 제외되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 감정평가서 요약

본 건(기호 2)은 전남 곡성군 겸면 송강리 송강리마을회관 남측 인근에 소재하며, 주위는 전, 농가주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지대입니다. 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 본 건 토지는 인접 도로가 없는 맹지 상태입니다. 형태는 사다리형에 가까운 완경사지로, 현황은 대밭 및 전으로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 입지조건 및 생활정보

본 건은 송강리 마을회관 인근에 위치하여 기본적인 마을 인프라에의 접근성은 확보하고 있습니다. 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 향후 개발 행위(농가주택 신축 등)에 제한적으로 유리할 수 있으나, 현재 맹지라는 결정적인 단점으로 인해 개발보다는 농업용 또는 장기적인 투자 목적으로 적합해 보입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 겸면 소재지를 이용해야 합니다.

2.3. 주변 환경 분석

본 물건은 전원 지역에 위치하며, 주변은 전, 농가주택 등으로 구성된 조용한 주거 및 농경 환경입니다. 검색된 정보에 따르면, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 자연취락지구에 해당하여 마을과 가깝게 위치하고 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 건은 소유자 김OO와 채무자 김OO가 동일한 강제경매 물건입니다. 등기부상의 권리 관계는 강제경매 신청 채권자인 오OOOOOO의 채권을 중심으로 분석해야 합니다. 무엇보다 중요한 것은 "법정지상권" 성립 여부입니다. 이는 매각물건명세서와 감정평가서상의 추가 정보, 그리고 현장 조사를 통해 반드시 성립 여부를 확인해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립한다면 토지의 이용 및 가치에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 제시외 건물은 매각 제외 및 인접 소유자 설치로 조사되어, 명도(인도) 문제 발생 가능성은 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 농지취득자격증명(농취증) 미제출에 따른 보증금 몰수입니다. 또한, '법정지상권' 성립 가능성이 언급되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 맹지 상태는 토지 가치 평가 시 가장 큰 감점 요인이자, 향후 건축 행위의 제약 조건입니다. 재매각 물건이라는 점은 이전에 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나, 권리상의 문제를 뒤늦게 발견했을 가능성이 있다는 것을 시사하므로, 입찰 전 권리 및 현황 조사를 철저히 해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 감정가 대비 저렴한 가격으로 농지를 취득할 기회가 될 수 있습니다. 계획관리지역 및 자연취락지구 내에 위치하여 잠재적인 이용 가치도 보유하고 있습니다. 그러나 맹지, 농취증 의무, 법정지상권 가능성, 그리고 재매각 물건이라는 여러 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 농업 경영 목적의 실수요자나 장기적인 관점에서 맹지 해소 또는 농지연금 활용 등을 고려하는 투자자에게 적합하며, 초보 투자자에게는 다소 어려운 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가: 717.00㎡ (약 216.89평)의 토지를 비교적 낮은 가격에 취득 가능합니다.

2. 대나무 매각 포함: 지상 대나무까지 일괄 매각에 포함되어 추가적인 법적 분쟁 소지가 적습니다.

3. 계획관리지역/자연취락지구: 용도지역상 장기적인 토지 활용 계획 수립에 유리합니다.

4. 실수요자 우선: 농취증 제출이 가능하고 농업 목적으로 이용할 실수요자에게 가장 유리한 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계