나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85565 [1] 광주광역시 북구 신용동 477-10 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85565 [1] 광주광역시 북구 신용동 477-10 답 경매

• 사건번호: 2024타경85565
• 주소: 광주광역시 북구 신용동 477-10
• 감정가: 2,871,000,000원
• 최저가: 1,607,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

광주지방법원 경매1계 2024타경85565 | 소재지: 광주광역시 북구 신용동 477-10 | 감정가: 2,871,000,000원 | 최저가: 1,607,760,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2024타경85565 (1)호 부동산 임의경매 사건으로, 토지일부지분매각 물건입니다.

채권자는 북OOOOOOOO이며, 소유자 및 채무자는 지OOOOOOOO, 지OOOOOOOOOO로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 광주광역시 북구 신용동 477-10

용도: 답 (농지)

토지면적: $3002.00 \text{m}^2$ (약 $908.10$ 평)

감정가: 2,871,000,000원

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 217494.9)

경매구분: 부동산임의경매

2. 물건 현황 분석

2.1. 입지조건 및 토지 이용 현황

본 토지는 광주광역시 북구 신용동 소재 "한양수자인리버뷰아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 아파트단지, 나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 경지정리 지대입니다. 소형차량 및 농기계의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

본 물건은 세로장방형 평지로서 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접하고 있습니다. 도시지역, 자연녹지지역(2012-07-16), 지구단위계획구역(2018-09-04), 도시개발구역(도시개발법) 등으로 지정되어 있어, 향후 도시 개발의 잠재력을 가진 지역으로 분류됩니다. 또한 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 비행안전제3구역(전술)으로도 지정되어 있어, 건축 시 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 주변이 농경지와 아파트 단지가 혼재된 근교 지역이므로, 상권이 활발한 중심지보다는 주거와 개발이 진행되는 변두리 지역의 특성을 가집니다.

생활 정보: 인근에 대규모 아파트 단지인 "한양수자인리버뷰아파트" 등이 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학원 등)은 아파트 상권을 통해 어느 정도 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 교통은 간선도로 접근이 용이하여 광주시내 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로는 해당 지번 주변에 특정 환경 혐오시설이 직접적으로 명시되지 않았습니다. 그러나 인근에 개발이 진행되거나 계획된 지역이 있을 수 있으므로, 현장 확인 시 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 분진, 기존 시설(쓰레기 처리 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 경매 권리 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 '토지일부지분'입니다. 이는 전체 토지($3002.00 \text{m}^2$)에 대한 지분(217494.9)만 매각하는 것을 의미합니다.

제시외 건물 및 지상물: 건물 면적, 제시외 면적 모두 $0.00 \text{m}^2$이므로, 법정지상권이나 기타 건물에 관한 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

지분매각 리스크: 가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자와 협의를 통해 토지를 분할하거나 매매해야 하며, 협의가 불발될 경우 공유물분할청구소송을 통해 법적으로 해결해야 하는 시간과 비용이 발생합니다.

공유자우선매수권: '공유자우선매수신고' 가능성이 있으며, '특별매각조건'으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점을 주의해야 합니다. 이는 공유자의 법적 권리 행사를 1회로 제한하는 조건이므로, 입찰자에게는 오히려 유리한 측면도 있습니다.

농지취득자격증명: '농지취득자격증명'이 필요합니다. 해당 물건은 지목이 답(농지)이므로, 낙찰 후 법원이 정한 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 해당 자격 취득 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

경계 불분명: '경계가 불분명하여 측량을 요함'이라는 주의사항이 있습니다. 지분 매각의 특성상 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 향후 개발을 위해 경계 측량이 필수적으로 요구될 수 있으며, 측량 비용 및 시간이 발생합니다.

재매각: 본 물건이 '재매각' 물건이라는 점은, 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았거나 기타 사유로 인해 다시 경매에 나온 것임을 의미합니다. 이전 경매 진행 과정을 확인하여 미납 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 '자연녹지지역' 내에 위치하며 '도시개발구역'과 '지구단위계획구역'으로 지정된 토지의 지분입니다. 토지 전체 면적이 $900$평이 넘는 대형 농지로서, 장기적인 관점에서 광주 북구의 도시 확장에 따른 개발 압력을 받을 가능성이 높은 지역에 속합니다.

권리적 측면에서 '지분매각', '농취증 필요' 등 일반 경매 물건 대비 높은 난이도의 리스크를 안고 있으므로, 공유자 협의 및 농취증 발급에 대한 철저한 사전 준비가 필수적입니다. 단순히 시세 차익을 노리는 일반 투자자보다는, 농지 취득이 가능하고 공유자 지분 매입 경험이 있거나 장기적인 도시 개발 프로세스를 이해하는 전문 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 아파트 단지 인근의 자연녹지이자 도시개발구역에 속해 있어, 장기적으로 토지 용도가 변경되거나 수용/환지 방식의 도시개발사업에 편입될 경우 높은 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 규모: $900$평 이상의 대규모 토지 지분이라는 점은, 향후 개발 시 분할 가치 또는 전체 매각 시 협상력을 높이는 요인이 됩니다.

제한적 개발 허용: 자연녹지지역은 보전에 목적을 두되 제한적인 개발이 허용되는 지역이므로, 당장의 건축 행위보다는 개발 계획에 따른 장기적인 투자를 목표로 해야 합니다.

가격 메리트: 재매각 물건인 경우, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 단, 가격이 낮더라도 공유자 지분 매각의 리스크 비용을 감안해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계