나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2776 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1595-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.06.28

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 브럭조 스라브지붕 2층 건물로서

외벽 : 석재 및 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시 및 목재이중창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 제시외건물(㈀-㈄)은 본건 건물의 종물 및 부합물로서 개략적인 실측에 의거 별도
평가하였음.(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물 포함
- 주택 우측2층 일부 증축한 것으로 추정되므로 입찰시 확인 요망.[현황서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2776 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1595-10

토지면적: 198.20㎡ (약 60.0평)

건물면적: 169.79㎡ (약 51.4평)

제시외 건물면적: 27.40㎡ (약 8.3평)

용도: 단독주택

감정가: 1,380,164,190원

건축년도: 1979년 (사용승인일 기준)

건축구조: 시멘트 블럭조 스라브지붕 2층 건물

1.1. 입지조건

부산광역시 연제구 연산동은 부산의 중심부에 위치하며 교통의 요지로서 기능합니다.

해당 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변으로는 다양한 편의시설과 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 주변 교통

부산 지하철 1호선 연산역 및 시청역, 3호선 종합운동장역 등 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다. 주요 도로망 접근성이 양호하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설

이마트, 홈플러스 등 대형마트 및 재래시장, 금융기관, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2, 구덕신용협동조합 근저당 (접수일자: 2016-05-10, 채권금액: 240,000,000원) 입니다. 이보다 선순위 권리인 갑1 (소유권이전)은 낙찰로 소멸되지 않으나, 그 외 을구 및 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 3명(이천수, 임정자, 최동주)이 존재합니다. 이들의 보증금 및 차임 인수 여부는 법적 해석 및 사실관계 확인이 필요하나, 대항력 있다는 점은 주의해야 합니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 토지 1,000,000,000원, 건물 905,036,728원으로 집계되어 총 약 19억 5백만원에 달합니다.

임차인 현황:

* 이천수: 보증금 15,000,000원, 차임 50,000원, 2016-03-02 전입, 대항력 있음.

* 임정자: 보증금 및 차임 미상, 2012-09-12 전입, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 최동주: 보증금 및 차임 미상, 2001-06-23 전입, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 강창원: 보증금 0원, 차임 0원, 2024-06-26 전입, 대항력 없음.

* 권일: 보증금 0원, 차임 0원, 2023-09-08 전입, 대항력 없음.

* 박대환: 보증금 0원, 차임 0원, 2024-05-14 전입, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

부산 연제구 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 주거, 상업, 행정 기능을 갖춘 복합 지역입니다. 지하철역 인근으로는 상업 시설이 발달해 있으며, 단독주택 및 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

유사 물건 시세 (주변 다세대/연립 주택 거래 사례):

* 연산동 1310-28 (해운쉐르빌, 연립다세대, 2003년식, 67.47㎡): 2026년 7월 11일 150,000,000원에 거래.

* 연산동 1261-25 (라비앙로즈2, 다세대, 2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월 7일 98,000,000원에 거래.

* 연산동 856-5 (햇살가득한집, 다세대, 2017년식, 53.808㎡): 2026년 7월 3일 260,000,000원에 거래.

상기 거래 사례는 다세대/연립주택으로, 본건인 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 연산동 지역의 주택 시세 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 다세대 주택 시세와는 차별화된 가치를 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 학교: 연산초등학교, 연산중학교, 연제고등학교, 부산진여자상업고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

주변 공공시설: 부산의료원, 연제구보건소, 연제구청 등 행정 및 의료 시설 이용이 편리하며, 연제문화체육공원, 부산시민공원 등 녹지 및 여가 공간 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 건 외에도 타 채권자의 경매 신청이 중복으로 진행되고 있어, 복잡한 권리 관계 및 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 이천수, 임정자, 최동주가 대항력을 보유하고 있으며, 특히 임정자, 최동주는 보증금 및 차임 액수가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 인수해야 할 보증금 부담이 불확실하다는 점이 주요 리스크입니다.

증축 추정 부분: 건물 우측 2층 일부가 증축된 것으로 추정되어, 등기부상 면적과 실제 면적 간 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

현장 확인 곤란: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 점은, 실제 건물 상태나 관리 상태가 평가 시 상정한 수준과 다를 수 있음을 의미합니다.

제시외 건물: 제시외 건물 27.40㎡ (약 8.3평)이 포함 매각되나, 법적 지위, 사용 현황, 철거 또는 명도 관련 이슈 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

부산 연제구 연산동 소재 본 단독주택은 넓은 토지 면적과 건물 연면적을 갖추고 있어 활용 가치가 높습니다. 여러 채권자가 경매를 신청한 중복사건이며, 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 위험 요소로 고려해야 합니다. 다만, 2026년 6월 29일자 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요 외 명시된 사항이 없는 점은, 말소기준권리보다 후순위 권리들의 소멸 가능성을 높여줍니다. 대항력 있는 임차인들의 보증금 관련 사항을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

연산동 지역은 부산의 핵심 지역 중 하나로, 꾸준한 주택 수요가 기대됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 환경이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,380,164,190원입니다.

주변 다세대/연립주택 시세와 비교할 때, 본 단독주택의 토지 면적 가치와 건물 규모를 고려하면 상당한 가격대를 형성할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상 임차인), 증축 추정 부분, 현장 확인 곤란 등 여러 리스크 요인을 감안해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인들의 보증금 규모는 별도 확인이 필요하며, 이천수 임차인의 15,000,000원 보증금은 명확히 파악되고 있습니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려 시, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 9억 6천 6백만원 ~ 12억 4천 2백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.