나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2776 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1595-10 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2776 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1595-10 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경2776
• 주소: 부산광역시 연제구 중앙대로1038번길 21
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매3계 2024타경2776 | 소재지: 부산광역시 연제구 중앙대로1038번길 21 | 감정가: 1,380,164,190원 | 최저가: 473,397,000원 | 용도: 단독주택

1. 부산지방법원 2024타경2776 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2776 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1595-10

용도: 단독주택

감정가: 1,380,164,190 원

토지면적: 198.20㎡ (약 60.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물면적: 169.79㎡ (약 51.4평)

건물 제시외면적: 27.40㎡ (약 8.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

특이사항: 중복사건 (추가 확인 필요)

주의사항:

- 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

- 제시외 건물 27.40㎡ (약 8.3평)이 포함되어 있습니다.

- 주택 우측 2층 일부가 증축된 것으로 추정되므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

건물감정평가요약:

건물구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물

외벽: 석재 및 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샤시 및 목재 이중창 구조

이용상태: 주택으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 개별난방 설비

부합물 및 종물: 본건 제시외 건물(㈀-㈄)은 종물 및 부합물로 별도 평가되었습니다.

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항:

- 임대관계: 미상 (확인 필요)

- 현장 확인 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 인근 유사물건 및 공부, 외부 관찰에 의한 일반적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 입찰 및 응찰 시 재확인이 요망됩니다.

1.2. 입지조건

부산광역시 연제구 연산동 1595-10번지에 위치한 본건은 부산 시청 및 법원 등 주요 행정기관이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 이는 행정기관 종사자 및 관련 업무 종사자들의 유동 인구가 많아 잠재적인 수요층이 두터울 수 있음을 시사합니다. 연산교차로 일대는 과거 부산의 주요 상권 중 하나였으나, 최근 상권 위축에 대한 분석도 있습니다. 그러나 황령3터널 건설 등 교통망 확충 계획이 진행되면서 지역 상권 활성화에 대한 기대감도 존재합니다.

본 건은 연제초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치해 있어 교육 환경 측면에서 유리할 수 있습니다. 또한, 부산 시청 인근 지역은 '시청 맛거리 골목 조성 사업' 등을 통해 지역 상권을 활성화하려는 노력이 이루어지고 있어, 향후 상권 개선의 가능성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 연산동 일대는 부산 최대 규모의 유흥가로도 언급되는 지역인 만큼, 이러한 특성이 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 신OO에 의해 신청되었습니다. 일반적으로 임의경매 절차에서는 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸하게 되므로, 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 관련하여 중복 경매 신청 여부, 선순위 권리 관계, 말소 기준 권리 확정일 등을 철저히 확인하여 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 감정평가 요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 권리 분석 시 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

연산동은 부산 시청 및 법원이 위치한 행정의 중심지로서, 과거 부산의 대표적인 상권 중 하나였습니다. 최근 상권 분석 자료에 따르면 연산역 주변 상권의 위축세가 나타나고 있으나, 황령3터널 건설과 같은 교통망 확충 사업은 상권 활성화에 대한 기대를 높이고 있습니다. 특히, 행정기관 밀집 지역이라는 특성상 관련 업종의 수요는 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

연제구는 '연제오방상권 르네상스 사업' 등을 통해 지역 상권 활성화를 위한 노력을 기울여 왔으며, 이를 통해 상권에 활력을 불어넣고 젊은 층을 유입시키려는 시도가 있었습니다. 이러한 노력들이 본건의 입지 조건에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 유흥가로서의 특성도 공존하고 있어, 업종 선택 및 상권의 성격에 대한 종합적인 고려가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 부산광역시 연제구 연산동은 부산 시청, 부산지방경찰청, 부산지방법원 동부지원 등 주요 공공기관이 밀집해 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 우수합니다. 또한, 연산역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다.

인근에는 연제초등학교가 위치해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 연산동 일대는 상권 활성화 사업을 통해 다양한 맛집과 편의 시설이 조성되고 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 하지만, 연산동은 부산의 대표적인 유흥가 중 하나로 알려져 있어, 거주 환경에 대한 개인적인 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다. 주변 환경에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 해당 지역의 특성상 유흥업소 밀집 지역이라는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 우측 2층 일부 증축 추정 부분: 현황서 상에 주택 우측 2층 일부가 증축된 것으로 추정된다는 내용이 있어, 이는 건축법 위반이나 무허가 건축물에 해당될 가능성이 있습니다. 만약 이 부분이 문제가 될 경우, 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 따를 수 있으며, 이는 재산상의 손실로 이어질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 부분에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

임대관계 미상: 현재 주택의 임대차 관계가 파악되지 않은 상태입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 거주 중이라면, 임차인의 보증금 및 월세 등 명도 협상이 필요할 수 있으며, 이로 인해 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었다는 점을 감안해야 합니다. 실제 내부 상태가 평가액과 차이가 크거나, 예상치 못한 하자가 발견될 경우 수리 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

중복사건: '중복사건' 표기는 해당 물건에 대한 경매 신청이 여러 건 접수되었거나, 유사한 사건이 진행 중일 가능성을 시사합니다. 이는 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있으며, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 법원 기록을 통해 상세한 사실관계를 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 시청 및 법원 등 행정기관 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 교통 및 행정 서비스 접근성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 상권 활성화 사업 등이 진행되면서 지역에 활력을 불어넣으려는 노력이 지속되고 있어 향후 발전 가능성도 엿볼 수 있습니다.

하지만, 2층 일부 증축 추정 부분, 임대관계 미확인, 내부 확인의 어려움, 중복사건이라는 특이사항 등 잠재적인 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 이러한 부분들에 대한 면밀한 사전 조사와 확인 없이는 투자에 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

연산교차로 인근이라는 지리적 이점과 행정기관 밀집 지역으로서의 잠재적 수요층 확보 가능성을 바탕으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

2층 증축 부분에 대한 법적 문제 해결 및 건축물 상태에 대한 면밀한 점검 후, 필요시 리모델링을 통해 주거 가치 및 상품성을 높일 수 있습니다.

상권 활성화 노력과 교통망 개선 계획 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 앞서 언급된 여러 리스크 요인들을 철저히 파악하고, 이에 대한 해결 방안을 마련한 후에 신중한 투자를 결정하시기를 권고합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매3계