나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61614 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2121-4 배산프라임타워 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 도시철도3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 주거용오피스텔, 주상용건물, 단독주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제7층 제702호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 주차설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북측으로 노폭 약 7-8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61614 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-4 배산프라임타워 7층702호

신주소: 부산광역시 연제구 배산로 34 (연산동)

용도: 공동주택 (아파트)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제7층 제702호

감정가: 204,000,000원

면적

* 토지면적: 12.57㎡ (약 3.80평)

* 건물면적: 46.79㎡ (약 14.15평) - 전용면적(추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

매각기일: 정보 없음

입찰보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재, 도시철도3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 아파트, 다세대주택, 주거용오피스텔, 상가, 단독주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 환경입니다.

* 도로: 평가 대상 건물은 북측으로 노폭 약 7-8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경61614) (등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-09-02, 채권자: 손정은, 채권금액: 178,500,000원)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (등기구분: 을4, 접수일자: 2024-03-29)

* 임차인: 손OO (구: 손정은)

* 보증금: 178,500,000원

* 전입일자: 2022-03-29

* 확정일자: 2022-03-03

* 대항력: 있음

* 비고: 본 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 말소되는 권리:

* 강제경매 등기 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑4 (접수일자: 2018-12-14, 권리종류: 소유권이전 3번신탁등기말소) - 말소 예정

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 시장, 근린생활시설이 밀집한 복합 상권에 위치합니다.

* 상업 및 편의시설: 배산역을 중심으로 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있어 이용이 편리합니다.

* 주변 동종/유사 물건: 인근에 유사한 규모의 아파트 및 오피스텔 단지가 다수 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (조사 결과: 부산광역시 연제구 연산동 2121-4 배산프라임타워 주변 혐오시설 검색 결과 특이사항 없음)

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 시장, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: (조사 결과: 부산광역시 연제구 배산역 인근의 교육시설로 부산연제초등학교, 연제중학교, 부산진여자상업고등학교 등이 위치합니다.)

* 의료시설: (조사 결과: 인근에 종합병원 또는 전문 의료시설 이용이 가능합니다.)

* 문화/여가시설: (조사 결과: 부산시립구민회관, 온천천 시민공원 등 문화 및 여가 활동을 위한 시설 접근이 용이합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권 보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 178,500,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 금액이 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 발생합니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰 과정에서의 유찰 원인 및 낙찰가의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 건물 등기부상 아파트 및 업무시설(오피스텔)로 복합 이용 중으로, 아파트 단일 용도 물건에 비해 관리 및 주거 환경 측면에서 다소의 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 3호선 배산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 감정가 수준 또한 주변 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다. 그러나 178,500,000원의 고액 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 해당 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 위험 요인입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 위험 요소를 충분히 감안하여 수익성을 면밀히 검토한 후 입찰 참여를 고려해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도3호선 배산역 초역세권으로, 향후 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 높은 금액의 임차권 인수 부담으로 인해, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 존재할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: (조사 결과: 부산시 및 연제구의 전반적인 도시 개발 및 주거 환경 개선 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 204,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 최대 178,500,000원에 달하므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최대 인수 가능 보증금: 178,500,000원

* 감정가: 204,000,000원

* 보증금 인수 후 실질적인 취득 가치 (감정가 기준): 204,000,000원 - 178,500,000원 = 25,500,000원

상기 분석에 따라, 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금 부담을 고려하여 최대한 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가: 25,000,000원

위 입찰가는 보증금 전액 인수 시, 감정가 수준에서 보증금 인수 후 남는 금액을 고려한 이론적인 최대 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 배당률 예측 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.