나이스옥션 법원경매 창원 2023타경115740 [3] 경상남도 김해시 진영읍 하계리 637 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1)경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재한 ‘진영시장’ 남동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
기호3-5)경상남도 김해시 진영읍 하계리에 소재한‘진영터널’서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며,
기호6)경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재한 진영거성아파트’동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 아파트, 농경지 등으로 형성되어 있으며,
기호7)경상남도 김해시 한림면 가산리에 소재한 "가산마을’내에 위치하는 토지로서 주
위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,6)은 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호3-5)는 지적도상 맹지이나 인접지를
통하여 농기계 접근가능하며, 기호7)은 본건까지 차량접근 가능하며, 기호1,3-
7)은 공히 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보
통시됨.

형태 및 이용상태

기호1)부정형의 완경사지로서, "주거나지"로 이용중임.
기호3-5)부정형의 완경사지로서, 현황 "휴경지"상태임.
기호6)완경사지세내 부정형의 토지로서, "과수원"으로 이용중임.
기호7)사다리형의 평지로서, "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013
-06-28)<수도법>임.
기호3-5)도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
기호6)도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공
장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.
기호7)계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(10_한림 가산구역(계획관리)),성장관리
계획구역(2023-04-13)(한림 가산구역 주거형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승
인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호6)지상에는 소유자 미상의 제시외수목(감나무, 25-35년생, 약25주)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:귀제시목록상 기호1)지상에는 기호2)(단독주택)가 소재하나 현황"멸실"되어 감
정평가외 하였음.

물건 비고

현재 휴경지이며 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근이 가능함, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수), 토지이용계획확인원상 영농여건불리농지에 해당하여 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경115740 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 하계리 637

용도: 답 (논 또는 밭)

감정가: 12,864,000원

토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 중복사건, 재매각

주의사항: 현재 휴경지이며 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근 가능함, 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 토지이용계획확인원상 영농여건불리농지에 해당하여 확인 요함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 진영읍 하계리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 진영시장 남동측 인근, 진영터널 서측 인근에 위치함.

* 교통상황: 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시됨. 본건 인근까지 차량 접근은 가능함.

* 주변 시설: 주변에는 농경지, 임야 등이 분포하며, 일부 지역에서는 단독주택 및 근린생활시설, 아파트 단지가 형성되어 있음. 진영읍 시가지와는 거리가 다소 있으나, 인근에 진영시장 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 27일 접수된 이정원의 가압류 (갑6)

* 채권 총액: 176,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 김해시 진영읍 하계리에 위치한 농경지로, 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있으며 일부 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 주변 상권: 진영읍 중심 시가지와는 거리가 있으나, 진영시장이 남동측 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, 인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 있을 수 있으나, 주된 상권 형성과는 다소 거리가 있음.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있으나, 도심의 편의시설과는 다소 거리가 있음.

* 교통 접근성: 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 인접지를 통해 농기계 접근이 가능하여 농업 활동에는 지장이 없을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있어 매우 주의해야 함.

* 지적도상 맹지: 현황상 인접 토지를 통해 농기계 접근은 가능하나, 지적도상으로는 도로에 직접 접하지 않은 맹지 상태임.

* 영농여건불리농지: 토지이용계획확인원 상 영농여건불리농지에 해당하여 추가적인 확인이 필요함.

* 중복사건 및 재매각: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하고 재매각이 진행되는 점은 물건의 복잡성이나 이전 경매 절차에서의 문제점을 시사할 수 있음.

* 토지 이용 규제:

* 기호3-5) 토지는 개발제한구역에 해당함.

* 모든 기호에 대해 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

* 기호1,6)은 제2종일반주거지역, 기호6)은 제3종일반주거지역에 일부 포함되어 있으며, 기호1,6)은 공장설립승인지역에 해당함.

* 기호7)은 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당함.

* 제시외 물건: 기호6) 토지 지상에 소유자 미상의 제시외수목(감나무, 25-35년생, 약 25주)이 존재함.

* 공부와의 차이: 기호1) 지상에 기호2)(단독주택)가 소재하였으나 현황 "멸실"되어 감정평가외 되었음.

7. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍 하계리에 소재한 답(전)으로, 감정가는 12,864,000원이며 토지 면적은 192㎡입니다. 현재 휴경지 상태이며 지적도상 맹지이나 농기계 접근은 가능합니다. 가장 큰 특징은 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있다는 점입니다. 또한, 영농여건불리농지에 해당하여 추가 확인이 필요하며, 일부 지역은 개발제한구역 등 토지 이용에 제한이 있습니다. 중복 사건 및 재매각 이력이 있어 권리 관계나 물건 상태에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 활용: 농지로서의 가치를 활용할 수 있으며, 지역 농업 정책이나 지원 사업과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 시장 상황 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려한 입찰 전략 수립 시 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 용도 변경 가능성: 장기적으로 주변 개발 상황에 따라 토지 용도 변경 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 12,864,000원을 기준으로, 농지취득자격증명 미비로 인한 보증금 몰수 위험, 맹지 및 영농여건불리농지라는 제약 조건, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 순수하게 토지의 실질 가치와 예상되는 추가 비용 및 위험 요소를 반영하여 결정할 필요가 있습니다. 보수적으로 접근하여 감정가의 80~100% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.