나이스옥션 법원경매 창원 2023타경115740 [4] 경상남도 김해시 진영읍 하계리 682-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1)경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재한 ‘진영시장’ 남동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
기호3-5)경상남도 김해시 진영읍 하계리에 소재한‘진영터널’서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며,
기호6)경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재한 진영거성아파트’동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 아파트, 농경지 등으로 형성되어 있으며,
기호7)경상남도 김해시 한림면 가산리에 소재한 "가산마을’내에 위치하는 토지로서 주
위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,6)은 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호3-5)는 지적도상 맹지이나 인접지를
통하여 농기계 접근가능하며, 기호7)은 본건까지 차량접근 가능하며, 기호1,3-
7)은 공히 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보
통시됨.

형태 및 이용상태

기호1)부정형의 완경사지로서, "주거나지"로 이용중임.
기호3-5)부정형의 완경사지로서, 현황 "휴경지"상태임.
기호6)완경사지세내 부정형의 토지로서, "과수원"으로 이용중임.
기호7)사다리형의 평지로서, "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013
-06-28)<수도법>임.
기호3-5)도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
기호6)도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공
장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.
기호7)계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(10_한림 가산구역(계획관리)),성장관리
계획구역(2023-04-13)(한림 가산구역 주거형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승
인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호6)지상에는 소유자 미상의 제시외수목(감나무, 25-35년생, 약25주)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:귀제시목록상 기호1)지상에는 기호2)(단독주택)가 소재하나 현황"멸실"되어 감
정평가외 하였음.

물건 비고

현재 휴경지이며 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근이 가능하며 '전'으로 이용중이나 일부는 '도로'로 이용 중임, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경115740 (4)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 하계리 682-4

용도: 답 (전, 휴경지로 이용 중)

감정가: 5,016,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 현재 휴경지이며 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근이 가능하며 '전'으로 이용중이나 일부는 '도로'로 이용 중임, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경상남도 김해시 진영읍 하계리에 소재하며, '진영터널' 서측 인근에 위치하고 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태:

부정형의 완경사지로서, 현황 "휴경지" 상태임. 일부는 '전'으로 이용 중이며, 일부는 '도로'로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 인접 도로상태:

지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설:

김해시 진영읍 하계리 인근 지역은 스마트 그린도시 사업을 통해 유수지 생태복원 및 물순환, 폐선철로 구간의 녹지 조성, 스마트 환경 모니터링 시스템 구축 등 환경 정비 사업이 완료되어 쾌적한 환경을 조성하고 있음. 또한, 진영읍에는 진영시장, 진영터널, 진영복합휴게소 등이 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 혐오시설 정보:

제공된 정보와 검색 결과에서 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 확인되지 않았음. 다만, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 시설에 대한 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 말소기준권리:

2023년 2월 27일 접수된 이정원 채권자의 가압류(갑6)가 말소기준권리임.

* 등기부채권 총액: 176,000,000원

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하지 않거나, 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

현재 물건지는 농경지 및 임야 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역임. 다만, 인근에 진영시장 등 생활 편의 시설이 있어 기본적인 수요는 충족될 것으로 보임.

1.4. 생활정보

인근에 진영시장 등 상업시설이 있으며, 차량 접근이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. '진영터널' 인근으로 교통 접근성이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이므로, 실제 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 원활한 협의가 필요할 수 있음. 다만, 농기계 접근은 가능함.

* 토지이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 묶여 있어 토지 이용 및 건축에 상당한 제한이 따름.

* 재매각 및 중복사건: 이전 경매 절차에서 매각되지 않았거나 중복으로 진행되는 사건으로, 특별한 사정이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 하계리에 위치한 답(전, 휴경지)으로, 감정가는 5,016,000원이며 토지 면적은 66.00㎡ (약 19.96평)입니다. 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 농기계 접근이 가능하며, 현재 농경지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 리스크가 있습니다.

주변 환경은 김해시의 환경 정비 사업 등으로 쾌적하게 조성되어 있으며, 진영시장 등 생활 편의 시설 접근성도 양호합니다. 그러나 토지 이용의 제한이 크고 농지취득자격증명이라는 까다로운 조건이 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 농업인 또는 농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게는 경작 가능한 토지로서 가치가 있을 수 있습니다.

* 장기적 관점의 가치 상승 가능성: 현재는 개발 제한이 많으나, 장기적인 도시 발전 추이에 따라 토지 이용 계획의 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 감정가가 낮게 책정되어 있어, 필요한 자격을 갖춘 투자자에게는 상대적으로 낮은 비용으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석, 물건의 현재 이용 상태, 향후 개발 가능성, 유사 물건의 최근 거래 사례, 입찰 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 취득 비용, 진입로 문제 해결 방안 등을 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.