나이스옥션 법원경매 창원 2023타경115740 [2] 경상남도 김해시 진영읍 하계리 636 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1)경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재한 ‘진영시장’ 남동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
기호3-5)경상남도 김해시 진영읍 하계리에 소재한‘진영터널’서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며,
기호6)경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재한 진영거성아파트’동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 아파트, 농경지 등으로 형성되어 있으며,
기호7)경상남도 김해시 한림면 가산리에 소재한 "가산마을’내에 위치하는 토지로서 주
위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,6)은 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호3-5)는 지적도상 맹지이나 인접지를
통하여 농기계 접근가능하며, 기호7)은 본건까지 차량접근 가능하며, 기호1,3-
7)은 공히 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보
통시됨.

형태 및 이용상태

기호1)부정형의 완경사지로서, "주거나지"로 이용중임.
기호3-5)부정형의 완경사지로서, 현황 "휴경지"상태임.
기호6)완경사지세내 부정형의 토지로서, "과수원"으로 이용중임.
기호7)사다리형의 평지로서, "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013
-06-28)<수도법>임.
기호3-5)도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
기호6)도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공
장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.
기호7)계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(10_한림 가산구역(계획관리)),성장관리
계획구역(2023-04-13)(한림 가산구역 주거형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승
인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호6)지상에는 소유자 미상의 제시외수목(감나무, 25-35년생, 약25주)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:귀제시목록상 기호1)지상에는 기호2)(단독주택)가 소재하나 현황"멸실"되어 감
정평가외 하였음.

물건 비고

현재 휴경지임, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수) 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경115740 (2)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 하계리 636

용도: 답

감정가: 18,827,000원

토지면적: 281.00㎡ (약 85.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 재매각

주의사항: 현재 휴경지임, 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수), 지적도상 맹지이나 인접지를 통한 농기계 접근 가능

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건 토지는 경상남도 김해시 진영읍 하계리에 소재하며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역에 위치합니다. 인근에는 진영터널이 있으며, 주위 환경은 농경지 및 임야 등이 주를 이루고 있습니다.

* 교통상황: 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 농기계 접근이 가능합니다. 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 완경사지로, 현황은 휴경지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 현황 제시된 내용으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명확히 확인되지 않습니다.

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2023년 2월 27일자 이정원 외 1명 가압류(등기구분: 갑6)로 추정됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전 등기: 2007년 1월 19일, 2016년 6월 30일.

* 가압류: 2023년 2월 27일 (말소기준권리 추정), 2024년 9월 30일 (경남신용보증재단).

* 강제경매개시결정: 2023년 12월 28일 (채권자: 이정원, 사건번호: 2023타경115740).

* 채권 총액: 176,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 토지는 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역에 위치하며, 인근에 진영터널이 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등 혼합된 형태로 이루어져 있습니다. 진영 전통시장이 소재하여 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 진영읍에는 진영 전통시장 등 기본적인 상업 시설이 존재합니다. 또한, 진영읍은 도시재생 사업을 통해 생활 인프라가 개선되고 있으며, 봉하마을 생태문화공원, 진영스포츠센터 건립 등이 추진되었습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 농기계 접근도 가능한 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지 관련 규제: 본건은 용도상 답(농지)이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 실제 도로 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 농기계 접근은 가능한 것으로 언급되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한:

* 개발제한구역: 본건 토지는 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종에 대한 사육 제한 지역입니다.

* 배출시설설치제한지역: 환경 관련 규제로 인해 배출시설 설치가 제한됩니다.

* 공장설립승인지역: 공장 설립에 승인이 필요하거나 제한될 수 있습니다.

* 중복사건 및 재매각: 중복사건으로 등록되어 있고 재매각 절차를 거치고 있다는 점은 매각 과정의 복잡성이나 이전 입찰 시 매수 희망자가 없었던 이유 등에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

* 휴경지 상태: 현재 토지가 휴경지 상태이므로, 농작물 재배 및 토지 활용을 위해서는 추가적인 투자 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 수목: 제시외 수목(감나무 약 25주, 25-35년생)이 소재하고 있어, 향후 처리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 시설 현황: 인근 지역에 진영농공단지가 조성되어 있으나, 농경지인 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 폐기물 처리 시설이나 악취 관련 민원에 대한 정보는 검색 결과에 직접적으로 나타나지 않았으나, 진영 유수지 생태 복원 사업 등을 통해 악취 문제가 개선된 사례가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 토지는 경상남도 김해시 진영읍 하계리에 위치한 답(농지)으로, 현재 휴경지 상태이며 지적도상 맹지인 토지입니다. 감정가는 18,827,000원으로 비교적 낮은 편이나, 농지취득자격증명 필수, 개발제한구역 지정, 가축사육제한구역 등 여러 토지이용규제와 맹지라는 점이 투자 가치에 상당한 제약을 가하고 있습니다. 또한, 중복사건으로 등록되고 재매각 절차를 진행 중이라는 사실은 이전 매각 과정에서 발생했을 수 있는 문제점이나 시장의 낮은 관심도를 시사합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 농업 경영 또는 개발을 목적으로 하는 투자자에게는 신중한 접근이 요구되며, 농지 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업 경영 목적: 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 상대적으로 저렴한 가격으로 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 농지 관련 규제 완화 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 추이에 따라 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 큽니다.

* 주변 지역 개발: 진영읍 일대에 도시재생 사업 및 인프라 확충 노력이 이루어지고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 18,827,000원을 기준으로, 토지의 현황, 각종 규제 사항, 재매각 및 중복사건이라는 점, 그리고 농지취득자격증명 필요성 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 함께 인근 유사 농지의 실거래가, 향후 개발 가능성, 법률적 제약 조건 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 희망자는 본건의 실질적인 취득 가능성 및 활용 방안을 충분히 검토한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.