나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112502 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 금산리 536 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 금산리 소재 "금산마을" 남서측 인근에 위치하
며, 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니
다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교통 사정은
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 2,3) 2필 일단의 완경사지세 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서
현황 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 2,3) 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2) 농림지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조례)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)
<물환경보전법>입니다.

기호 3) 농림지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조례)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)
<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (1) 일반목구조 일반목구조지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 방부목 등 마감.
내 벽, 바 닥 : 폐문부재로 조사치 못하였음.
창 호 : 샤시창호 구조입니다.

이용상태

기호 (1) : 단독주택(1,2층)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급.배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기타 사항
현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문
조사 및 외부 관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였
는바, 경매 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함
목록 2,3. 토지는 인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하여 전문적인 측량을 요하며, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(536-2번지)는 타인 소유의 토지인바, 필히 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112502 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 420,355,000원

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 금산리 536번지 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍로661번길 15-33)

용도: 단독주택

구조: 일반목구조 2층

건축일자: 2021년 11월 3일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 409.00㎡ (약 123.72평)

건물면적: 156.90㎡ (약 47.46평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 6.00㎡ (매각 포함)

1.3. 토지 이용 현황

용도지역: 농림지역

토지 이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역 (폐수)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 금산리 소재 "금산마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근은 가능하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으나, 해당 도로는 타인 소유 토지(536-2번지)인바, 도로 사용에 대한 확인이 필수적입니다. [cite:1, cite:4]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 5일 접수된 한국주택금융공사의 근저당입니다.

등기부채권 총액은 약 273,975,290원 (한국주택금융공사 근저당 264,000,000원 + 경남신용보증재단 가압류 9,975,290원)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 개요는 파악되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 확인되지 않더라도 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치한 주거용 건물입니다.

주변은 마을 단위의 근린 생활 시설이 주를 이룰 것으로 예상되며, 대규모 상업 지역과의 접근성은 낮을 수 있습니다.

창원시 의창구 동읍 지역의 부동산 시세는 아파트 기준 3.3㎡당 약 324만 원에서 332만 원 수준으로 파악됩니다.

4.2. 생활 편의시설

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인근에 경로당 등 지역 주민들을 위한 편의시설이 다수 소재하고 있습니다.

대형마트, 쇼핑몰 등 편의시설 이용을 위해서는 인근 도심 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

4.3. 교육시설

본 물건지 인근에는 창원동중학교 (경상남도 창원시 의창구 동읍로 189)와 창덕중학교 (경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로900번길 12)가 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

그 외 초등학교 및 고등학교에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

토지 경계 확인이 불분명하여 전문적인 측량이 요구됩니다.

북서측의 약 4미터 폭 포장도로(536-2번지)가 타인 소유 토지로, 해당 도로의 이용 가능 여부 및 권리 관계에 대한 확인이 시급합니다.

토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 물리적/관리 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태로 평가되었으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

제시외 건물(6.00㎡)이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 별도의 관리 및 철거 비용 등이 발생할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 존재 가능성

제공된 정보 및 주변 환경 설명으로는 혐오시설(고압선, 대규모 축사, 공장 등)의 직접적인 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

인근 지역의 환경 조사를 통해 혐오시설 분포 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 단독주택입니다.

권리 관계는 명확한 편이나, 토지 경계 불분명 및 타인 소유 도로 접수 등의 잠재적 리스크가 존재합니다.

건물 내부 조사 불가 사항은 경매 진행 시 재확인을 요하며, 임대차 관계 미상인 점도 주의가 필요합니다.

지역 특성상 주변 상권이 발달되지 않았을 수 있으나, 근린 생활권 내에서의 주거 가치와 함께 주남저수지 등 자연 환경 접근성을 고려할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

최근 준공된 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하여 초기 투자 비용 절감 효과가 기대됩니다.

토지 경계 및 도로 관련 리스크를 명확히 파악하고 해결한다면, 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다.

적정 낙찰가 산정을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시, 안정적인 주거용 부동산 투자처가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

주변 지역의 유사 단독주택 매물 및 실거래가, 그리고 본 건의 감정가(420,355,000원)를 종합적으로 고려해야 합니다.

토지 경계 불분명, 타인 소유 도로 접수, 건물 내부 조사 불가 등 잠재적 리스크 요인들을 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

추가적인 주변 시세 조사 및 현장 답사를 통해 구체적인 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가의 70~85% 수준에서 신중하게 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 철저한 추가 조사 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.