나이스옥션 법원경매 대구 2024타경113981 [1] 경상북도 경산시 하양읍 금락리 133-133 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2024.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 "하양초등학교" 북측인근에 위치하며, 부근은
학교, 학원, 근린상가, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 출입이 가능하며, 교통시설과의 접근성, 대중교통상황 등으로 보아 제반
교통사정은 대체로 양호함.

형태 및 이용상태

2필 일단 세장형의 토지로서 제2종근린생활시설(소매점, 학원)부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(하4)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-09)
(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(다중이용시설 등 500M
(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2019-07-09)(주거밀집 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.
9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하양유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경산꽃재유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역(하양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.


일련번호 3) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2019-07-09)(공동주택(아파트) 800m(경산시
고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(2019-07-09)(다중이용시설 등 500M(경산시고시제2019-83호
(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(2019-07-09)(주거밀집 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하양유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(경산꽃재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(하양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로서
(사용승인일 : 2019.09.02)

- 외 벽 : 석재, 드라이비트 등 마감
- 내 벽 : 타일, 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어, 콘크리트 노출 등 마감
- 바 닥 : 타일, 에폭시 등 마감
- 천 장 : 노출 콘크리트, 인테리어 등 마감
- 창 호 : 강화유리, 샛시복층유리창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(소매점, 학원) 등으로 이용중임.

1층 : 근린생활시설
2층 : 근린생활시설(학원)
3층 : 근린생활시설(교원 더퍼스트 캠퍼스)
4층 : 근린생활시설(교원 더퍼스트 캠퍼스)
5층 : 근린생활시설(교원 더퍼스트 캠퍼스)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천장형 냉난방설비 등 되어
있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대중인 것으로 조사됨.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2024타경113981 (1)

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 금락리 133-133 주건축물제1동

용도: 제2종근린생활시설 (소매점, 학원)

건물구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 (사용승인일: 2019.09.02)

감정가: 1,192,185,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동대구농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 162.00㎡ (약 48.99평)

건물면적: 488.25㎡ (약 147.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 "하양초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 학원, 근린상가, 다가구주택 등이 혼재된 지역으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 도로망이 잘 갖춰져 있어 교통시설 접근성이 뛰어납니다. 대중교통 이용 역시 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 부지의 남동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800m, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800m) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(하양유치원)과 절대보호구역(경산꽃재유치원, 하양초등학교)으로 지정되어 있어, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 1일 접수된 동대구농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 공동담보, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서 상 특이사항 없음).

3.4. 임차인 현황

* 교원더퍼스트캠퍼스하양직영학원

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-07-05

대항력: 있음

비고: 금액은 있으나 차임이 0원이며, '교원' 관련 업체로 추정됩니다.

* 이지인

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2020-12-04

확정일자: 2023-02-09

대항력: 있음

비고:

* 김인수

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-07-08

확정일자: 2024-07-08

대항력: 없음

비고:

* 주식회사교원

보증금: 780,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: -

대항력: 없음

비고: '교원더퍼스트캠퍼스하양직영학원'과 관련이 있을 가능성이 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 인수 보증금

제공된 정보 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 "하양초등학교" 인근에 위치하며, 학교, 학원, 근린상가, 주택 등이 밀집된 상업 및 교육지구입니다. 특히 2층부터 5층까지 '교원 더퍼스트 캠퍼스'라는 학원이 운영 중인 점은 교육 관련 상권으로서의 입지를 강화합니다.

4.2. 잠재 수요

주변에 다수의 학교와 주거 단지가 형성되어 있어 학원 및 소매점으로서의 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교, 학원, 근린상가 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통망

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 교원더퍼스트캠퍼스하양직영학원 (보증금 5억원): 대항력이 있어 명도 시 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 차임은 0원이지만, 실제 운영 관계 및 명도 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 이지인 (보증금 2천만원): 대항력이 있어 명도 시 보증금 관련 협의가 필요합니다.

6.2. 관련 업체 임차인

'주식회사교원'은 보증금 7.8억 원이 있으나 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, '교원더퍼스트캠퍼스하양직영학원'과의 관계성을 고려하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 약 12.89억원으로, 감정가(11.92억원)를 초과합니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후에도 채권 전액이 변제되지 못할 가능성이 있음을 시사합니다.

6.4. 토지이용 제한

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등은 향후 건축물 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 하양읍의 중심 상업지구에 위치한 5층 규모의 근린생활시설 건물로, 최근 준공(2019년 9월)되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. '하양초등학교' 인근에 위치하여 교육 관련 상권으로서의 잠재력이 높으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 우수합니다.

다만, 5억 원과 2천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 낙찰가 산정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공 건물로 높은 상품성 기대

* 학원가 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 및 상권 활성화 가능성

* 우수한 교통 여건 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

감정가: 1,192,185,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

본 물건은 대항력 있는 임차인(총 보증금 5억 2천만원)의 존재 및 높은 채권 총액 등으로 인해 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 명도 협의 가능성 평가, 주변 상권 및 임대 시세 조사, 그리고 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인이 존재하고 채권 총액이 감정가를 초과하는 경우, 감정가 대비 일정 비율 이하에서 입찰가를 고려하게 됩니다. 정확한 입찰가 제시는 추가적인 정밀 분석 후에 가능하나, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.