나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60082 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-10 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60082 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매4계 2024타경60082 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-7, 2층202호 | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 26,891,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서산지원 2024타경60082 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경60082 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-10 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 85.88㎡ (약 25.98평)

건물면적: 68.27㎡ (약 20.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리에 소재하며, "당진 I.C" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편으로 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재합니다 (2023년 9월 19일 등기). 해당 임차인은 2019년 8월 9일에 전입하였고, 2019년 7월 29일에 확정일자를 받았습니다. 임대차보증금은 110,000,000원입니다. 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 투자 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 발생한 이슈를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 당진 I.C 인근에 위치하여 교통의 요지에 해당합니다. 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 해당 지역은 대규모 상업지구보다는 주거 및 소규모 상업 기능이 복합된 지역으로 볼 수 있습니다.

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당진시 송악읍 반촌리 392-10 주변 시설 검색 결과:

인근에 학교, 마트, 편의시설 등이 분포되어 있으며, 당진IC를 통해 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 제2층 제202호 다세대주택입니다. 건물의 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC 창호 마감으로 되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생설비와 엘리베이터 시설이 구비되어 있어 생활의 편리성을 더합니다. 주거용 건부지로 이용 중인 토지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 1번 주택임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 보증금 110,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 매수 가격 산정에 신중해야 합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 이전 입찰 과정에서 발생했던 문제가 그대로 남아있거나, 낙찰자의 잔금 미납 등 추가적인 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다. 따라서 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 철저히 진행해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 당진 I.C 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호한 다세대주택입니다. 감정가는 1억 6천만원이나, 약 20.65평의 전용면적과 25.98평의 토지 지분을 고려하면 가격 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 재매각 물건이며, 1억 1천만원에 달하는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 큰 변수입니다. 배당을 통해 보증금 전액 변제가 어렵다면, 해당 금액만큼 매수인의 실질적인 투자 금액이 증가하게 됩니다. 따라서 보증금 인수 시 예상되는 명도 및 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

당진 I.C 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 지역 개발 가능성 및 교통 요지로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 주거용 건물로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 나쁘지 않으며, 엘리베이터 등 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 투자 결정 시에는 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 파악하여 총 투자 비용을 산출하고, 명도 관련 절차 및 예상 비용을 충분히 고려해야 합니다. 재매각 사유를 파악하는 것도 투자 판단에 도움이 될 것입니다.

법원 정보

서산지원 경매4계