나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60082 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "당진 I.C" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 중 제2층 제202호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: PVC창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

보통의 위생설비 및 E.V시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호1,2는 부정형의 평지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호1,2는 남측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호1은 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호2는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023. 9. 19. 등기) 있음(임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2019. 8. 9. 확정일자 2019. 7. 29.).
- 주택도시보증공사(임차권자 조경연의 승계인)로부터 2026. 6. 24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨(별첨 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 24타경60082 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-10 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 85.88㎡ (약 25.98평)

토지지분: 85.875㎡ (약 25.98평)

건물면적: 68.27㎡ (약 20.65평)

건물지분: 68.27㎡ (약 20.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 현대빌리지 B동 (집합건물표제부 기반)

층수: 4층 중 2층

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "당진 I.C" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC창호 마감 등입니다.

본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본 건은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전 (박성수) 2019.08.09

* 주택임차권 (조경연) 2023.09.19 접수, 보증금 110,000,000원 (전입 2019.08.09, 확정 2019.07.29).

* 강제경매 (주택도시보증공사) 2024.11.07 접수, 채권액 115,960,795원 (말소기준권리).

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-09

* 확정일자: 2019-07-29

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(JSON 분석):

* 75.65㎡ (약 22.86평), 2007년식, 3층, 2025년 4월 거래: 8,000만원 (평당 약 350만원).

* 61.52㎡ (약 18.61평), 2016년식, 3층, 2024년 3월 거래: 10,900만원 (평당 약 586만원).

* 75.65㎡ (약 22.86평), 2007년식, 3층, 2025년 2월 거래: 8,300만원 (평당 약 363만원).

* 본 건은 68.27㎡ (약 20.65평) 면적으로, 2016년식 건물(61.52㎡)의 최근 거래가(10,900만원)를 기준으로 환산 시, 평당 약 586만원으로 추정하면 약 12,085만원의 시세가 형성될 수 있습니다. 2007년식 건물(75.65㎡)의 거래가(8,000~8,300만원)를 기준으로 평당 약 350~360만원으로 추정하면 약 7,300~7,500만원 수준입니다.

* 건축 연도(2011년~2017년 추정) 및 면적을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 1억 2천만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와의 비교: 본 건의 감정가는 1억 6천만원으로, 최근 매매 사례를 통한 시세 추정치(약 1억 2천만원)보다 높게 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 지도상으로 특이 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 을구 1번 임차권 등기(조경연)가 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기가 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다. 다만, HUG와의 최종 정산 과정 및 등기 말소 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 존재합니다.

* 시세 편차: 감정가(1억 6천만원)와 최근 매매 사례(약 1억 2천만원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 임차인 관련 문제가 HUG의 확약으로 해결되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되는 다세대주택입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있는 점은 투자 포인트가 될 수 있습니다. 다만, 감정가와 시세 간의 차이, HUG와의 최종 처리 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 HUG의 확약으로 대항력을 포기하여 명도 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 현재 시장가치가 낮게 형성되어 있어 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

* 당진 I.C 인근으로 교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 고려하고, HUG의 확약으로 인한 명도 부담 해소, 감정가 대비 낮은 시장가치 등을 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 예상 입찰가를 125,000,000원으로 산정합니다. 이는 최근 거래가(약 1억 2천만원)를 상회하는 수준이며, 감정가(1억 6천만원)보다는 낮은 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.