나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5349 [1] 대전광역시 중구 산성동 306-4 자연과함께 지1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5349 [1] 대전광역시 중구 산성동 306-4 자연과함께 지1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매9계 2024타경5349 | 소재지: 대전광역시 중구 대둔산로386번길 70-45, 지1층101호 (산성동,자연과함께) | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 136,710,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2024타경5349 (1)

소재지: 대전광역시 중구 산성동 306-4 자연과함께 지1층101호

용도: 다세대주택 (감정평가서상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소))

감정가: 279,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 58.24㎡ (약 17.61평)

건물면적: 72.44㎡ (약 21.89평) (전용면적 기준)

1.2. 건물 및 구조 요약

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 지1층 101호입니다.

외벽은 석재치장(오석) 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 마감, 창호는 샷시이중창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스, CCTV 및 주차장 등 제반 부대설비가 되어있는 신축급 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 산성동 "산성네거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 공동 및 단독주택, 임야 등이 혼재된 신층주택지대입니다.

가로망 정비가 비교적 잘 되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지는 완경사 지역 내의 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 제1종일반주거지역으로 주거용 시설이 주를 이루는 지역입니다.

상권은 "산성네거리" 중심으로 일부 형성되어 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

인근에 보문산 중점경관관리구역이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하는 점이 장점입니다.

주변 시설 검색 결과, 인접 지역에 두드러지는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 법적 권리 사항

경매구분은 채권자가 신청한 부동산임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 명확히 기재되어 있으나, 말소기준권리를 중심으로 한 정확한 권리 관계 분석은 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (핵심 주의사항)

주의사항: 대지권 별도등기 있음

이는 건물에 대한 경매 진행 시 토지(대지권)의 소유권 등기가 건물 등기와는 별도로 존재하거나 아예 등기되지 않았을 가능성이 높습니다.

낙찰자는 건물 소유권만 취득하고 토지 지분을 확보하지 못하여, 향후 토지 소유권자와의 법적 분쟁 및 별도 협상/매입이 필요할 수 있는 **매우 중대한 리스크**입니다.

입찰 전 반드시 토지등기부등본을 확인하여 대지권 미등기 또는 별도 등기의 실체를 파악하고, 명확한 해결 방안을 수립해야 합니다.

특이사항: 용도 불일치

물건의 용도는 '다세대주택'으로 기재되었으나, 감정평가서상 본건 지1층 101호의 '이용상태'는 '제2종근린생활시설(사무소)'입니다.

낙찰 후 주거용으로 이용을 원할 경우 용도 변경 또는 불법 건축물 여부를 확인해야 하며, 현 이용상태(사무소)로 사용 시에는 법적 제재를 피할 수 있습니다.

특이사항: 임대내역 미상

현재 점유자 및 임차인 현황이 미상이므로, 낙찰자는 인도명령 또는 명도소송을 통한 명도 절차를 예상하고 준비해야 합니다.

4. 투자가치 및 종합의견

4.1. 투자 포인트

신층주택지대에 위치하여 주거 선호도가 비교적 높습니다.

철근콘크리트 구조에 승강기, CCTV 등 최신 부대설비가 갖춰져 있어 건물의 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

감정평가액을 기준으로 유찰될 경우 가격적 메리트가 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 신층주택지대에 위치한 비교적 신축급 건물로 입지 환경 자체는 보통 수준입니다.

그러나 **'대지권 별도등기'**라는 **매우 치명적인 권리상의 하자**를 안고 있어, 단순한 주택 경매 물건으로 접근해서는 안 됩니다.

입찰 전, 대지권 별도등기 사항을 면밀히 분석하고, 토지 지분 확보에 필요한 예상 비용 및 법률적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반 투자자보다는 경매 경험이 많고, 법적 분쟁 및 복잡한 권리 관계 해결 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계