나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5349 [3] 대전광역시 중구 산성동 306-4 자연과함께 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5349 [3] 대전광역시 중구 산성동 306-4 자연과함께 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매9계 2024타경5349 | 소재지: 대전광역시 중구 대둔산로386번길 70-45, 3층301호 (산성동,자연과함께) | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 90,650,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매컨설턴트 작성)

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경5349 (3)

소재지: 대전광역시 중구 산성동 306-4 자연과함께 3층301호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 기본 정보

감정가: 185,000,000원

토지면적 (대지권 지분): 37.73㎡ (약 11.41평)

건물 전용면적: 46.93㎡ (약 14.19평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층 (총 5층)

이용 상태: 공동주택(다세대주택) 1개호 (발코니확장형으로 조사됨)

특이사항: 대지권 별도등기 있음 (매우 중요)

2. 입지 분석

2.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 산성네거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재된 주거지대입니다.

감정평가서상 가로망이 정비된 신층주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

완경사 지역 내 사다리형 토지 위에 건축된 다세대주택이며, 제반 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 지역은 제1종일반주거지역으로, 주로 주거 기능에 특화된 지역입니다.

인근에 소규모 근린생활시설 및 주택가 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업시설보다는 주거 편의를 위한 시설(소규모 마트, 음식점 등)이 주를 이룹니다.

교육시설이나 대규모 마트는 다소 이동이 필요할 수 있으며, 주거환경은 비교적 쾌적하고 조용한 편입니다.

공원 및 임야 등이 소재하여 녹지 공간 접근성이 양호합니다.

혐오시설 유무: 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 경매 입찰 전 현장 답사를 통한 세부적인 주변 환경(예: 소규모 공장, 폐기물 처리장 등) 확인이 반드시 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다.

가장 중요한 점은 '대지권 별도등기 있음' 이라는 주의사항입니다. 이는 건물의 소유권이전등기가 완료되었음에도 불구하고, 대지권(토지 지분)에 대한 등기가 별도로 진행 중이거나 아직 건물 등기부에 등록되지 않은 상태를 의미합니다.

따라서, 매각 대상은 형식적으로 '토지/건물 일괄매각'이나, 토지의 소유권을 완전히 확보하지 못하거나 복잡한 추가 권리관계가 존재할 가능성이 높으므로, 토지 등기부등본 및 관련 대지권 미등기 사유에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

임차인 현황은 '미상'으로 조사되어 있으나, 인도명령 및 명도 진행 시 예상치 못한 점유 관계가 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크: 대지권 별도등기.

대지권 별도등기가 있는 경우, 매각으로 인해 토지 소유권 확보에 문제가 생기거나, 별도 등기된 권리(예: 토지 가압류, 저당권 등)를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 경우, 낙찰 후 토지 지분을 확보하기 위한 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

발코니 확장형: 본건은 발코니 확장형으로 조사되어 있으나, 불법 증축 여부는 현장 확인이 필요하며, 만약 불법 증축이라면 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

용도 변경 가능성: 1층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 2층~5층이 다세대주택으로 구성된 주상복합 형태이므로, 건물의 전체적인 관리 및 사용에 있어 이웃 간의 협의가 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 대전 중구의 신층주택지대에 위치하여 주거 환경 자체는 보통 이상으로 판단되나, 경매 물건으로서의 가치는 '대지권 별도등기'라는 치명적인 리스크 때문에 고난도 물건으로 분류됩니다.

일반적인 경매 투자자가 접근하기에는 권리 분석의 난이도가 매우 높으며, 토지 소유권 확보를 위한 법적 절차 및 추가 비용을 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.

감정가(1억 8,500만 원)는 토지/건물 일괄매각 기준이므로, 대지권 확보가 어렵거나 추가 비용이 과다하게 발생할 경우 투자 수익률이 크게 저하될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

가격적 메리트: 대지권 문제로 인해 유찰이 거듭될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 매입할 기회는 발생할 수 있습니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조의 5층 건물로 비교적 신축에 해당하며, 승강기 및 도시가스 등 제반 설비가 양호합니다.

실수요 가치: 면적이 크지 않은 소형 다세대주택으로, 향후 실수요자에게 매각하기 용이할 수 있으나, 대지권 문제 해결이 선행되어야 합니다.

투자 전제: 반드시 대지권 별도등기의 정확한 원인 파악 및 해결 방안, 예상 추가 비용 등을 산출한 후 입찰에 참여해야 합니다. 권리 관계에 대한 전문가의 심층 분석이 필수적으로 요구됩니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계