나이스옥션 법원경매 대전 2024타경106624 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 7층756호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 "세종시지방자치회관" 북동측 인근에 위치하는 구분건물("푸르지오시티" 제7층 제756호, 전유면적 : 24.116㎡)로서, 본건 주변은 상업업무용시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 7층 756호로서,

외벽: 치장타일 마감등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 업무용(오피스텔) 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주변으로 대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경106624 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 7층 756호

용도: 오피스텔

감정가: 930,000,000원

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

건물면적: 24.12㎡ (약 7.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

건물 정보:

* 건축년도: 2014년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 20층 (해당 층: 7층)

* 총 호실 수: 1060호

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 어진동 656번지 푸르지오시티 7층 756호 (세종시 지방자치회관 북동측 인근)

* 주변 환경: 상업업무용 시설 및 공공 시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지: 사다리형 토지로 업무용 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 단지 주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 30일자 강제경매개시결정 (채권자: 김 )

* 임차인 현황:

* 임차인: 김완섭

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 22일

* 확정일자: 2022년 7월 15일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 7월 28일

* 인수 권리: 을구 4번 순위 주택임차권 (김완섭)은 보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 갑4: 소유권 이전 (2015-01-23, 이은봉)

* 갑5: 소유권 이전 (2022-06-10, 한해란, 매매금 105,000,000원)

* 을4: 주택임차권 (2023-07-28, 김완섭, 보증금 100,000,000원, 인수)

* 갑6: 강제경매 (2024-04-30, 김완섭, 106,312,328원, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 (2024-06-03, 세종세무서장, 말소)

* 특이사항: 선순위 임차권 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으므로 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 세종시의 중심 업무지구와 가까워 행정기관 및 관련 기업과의 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경: 세종시 지방자치회관, 상업업무용 시설, 공공시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

* 잠재력: 세종시의 지속적인 개발 계획과 함께 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 주변 시설 검색 결과:

* 주변에는 정부세종청사, 국책연구기관, 상업시설, 편의시설 등이 밀집해 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 본 물건 주변에서 혐오시설이나 특별히 문제 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 광역 대중교통망 및 시내버스 노선이 잘 갖춰져 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 및 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 리스크: 대항력 있는 임차인 김완섭 씨의 보증금 100,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 예상 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되므로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 못했거나 취하된 사유를 파악하여 입찰에 신중해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있으므로, 자금 계획에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시의 중심부에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 풍부한 주변 인프라를 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인이며, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

* 감정가는 930,000,000원이지만, 최근 매매 시세는 8억 원 내외로 형성되어 있어 시세 대비 감정가에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 지역의 투자 가치: 행정중심복합도시의 중심부에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 우수한 편의 및 교통 시설: 주변 상업 및 공공시설 밀집으로 생활 편의성과 직주근접성이 뛰어납니다.

* 시세 차익 및 임대 수익 기대: 안정적인 임대 수요가 예상되며, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차권 인수 비용 및 시장 상황 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 29일: 805,000,000원 (전용 23.74㎡, 7층)

* 2026년 6월 22일: 810,000,000원 (전용 23.74㎡, 17층)

* 2026년 6월 20일: 790,000,000원 (전용 22.42㎡, 13층)

* 최근 매매 시세 평균: 약 808,000,000원

* 인수 예상 보증금 (김완섭): 100,000,000원

* 감정가: 930,000,000원

* 종합 분석:

* 최근 매매 시세가 감정가보다 낮은 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수할 가능성을 고려해야 합니다.

* 이를 감안하여, 현재 시세 수준에서 보증금 인수 부담을 반영한 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 750,000,000원 ~ 850,000,000원

* 권장 입찰가: 800,000,000원 내외

* 본 입찰가는 시세, 인수 가능 보증금, 재매각 물건의 특성 등을 종합적으로 고려한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.