나이스옥션 법원경매 대전 2024타경114717 [1] 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "인사혁신처" 남측 인근에 위치하는「 더리치세종의
아침 제5층 제516호」로서, 부근은 아파트단지, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 편익
시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는바,
제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 중 제5층 제516호로서,
- 외벽 : 화강석 붙임, 강화유리 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단의 가장형의 토지로서, 도시형생활주택. 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로, 북측 및 북동측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시),
광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의
탐문조사 등을 통한 표준적 이용상황 및 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가하였
으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경114717 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 5층 516호

용도: 오피스텔 / 도시형생활주택

건물면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

건물지분: 20.5238㎡ (약 6.21평)

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.787999999999999㎡ (약 2.36평)

감정가: 118,000,000원

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "인사혁신처" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 도시형 생활주택, 각종 근린생활시설, 편익시설 및 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입 및 주정차는 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

본건 남서측으로 광대로, 북측 및 북동측으로 중로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

말소기준권리: 2024년 7월 4일자 세종세무서장의 압류 (갑6)

등기사항 요약:

을4 (2024-04-25, 주택임차권, 박경환): 보증금 110,000,000원. 전입일 2022-05-03, 확정일자 2022-04-08. 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-03

확정일자: 2022-04-08

대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

주의사항: 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 110,000,000원은 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 더리치세종의아침 건물은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합 이용 중입니다.

해당 물건은 세종시의 중심 지역에 위치하며, 주변에 다양한 상업 및 공공시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

"인사혁신처" 등 공공기관이 인근에 있어 관련 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 더리치세종의아침은 철근콘크리트구조로 지하 4층, 지상 8층으로 이루어져 있습니다.

해당 호실은 5층 516호이며, 전용면적은 20.52㎡입니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 소화전, 화재경보기, 주차장, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 내 기계식 주차 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박경환 씨의 보증금 110,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크입니다.

협소한 면적: 전용면적 20.52㎡ (약 6.21평)은 일반적인 오피스텔에 비해 다소 작은 편으로, 사용 목적 및 투자 가치를 판단할 때 고려해야 합니다.

감정가와 인수 보증금의 차이: 감정가(118,000,000원) 대비 인수해야 할 임차 보증금(최대 110,000,000원)의 비율이 높아, 낙찰 후 실질적인 수익률 계산에 신중해야 합니다.

혐오시설 유무: 현재까지 조사된 정보로는 본건 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지 않았으나, 보다 면밀한 현장 조사 및 추가적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 나성동의 중심 상업 및 행정 구역에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 점이 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다.

이는 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 될 수 있으므로, 배당 절차를 면밀히 분석하고 잔여 보증금 인수 여부를 명확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

실질적인 투자 가치를 판단하기 위해서는 예상되는 임대 수익 및 시세 변동 가능성, 그리고 인수해야 할 보증금까지 모두 고려한 종합적인 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

세종시 중심지 위치: 행정 중심 복합 도시 내 핵심 지역에 자리하여 행정, 상업, 교통 접근성이 우수합니다.

활발한 임대 수요: 주변의 업무시설 및 주거단지로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

소형 면적의 활용성: 1~2인 가구 또는 소규모 사업장(사무실 등) 운영에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 거래된 유사 면적대의 오피스텔 가격은 다음과 같습니다.

- 전용면적 약 27.16㎡: 90,000,000원 (2025년 12월)

- 전용면적 약 35.41㎡: 132,000,000원 (2026년 1월)

- 전용면적 약 40.97㎡: 170,000,000원 (2026년 3월)

본건의 전용면적은 20.52㎡로, 유사 면적대의 거래 가격을 고려할 때 물건 자체의 시장 가치는 약 68,000,000원에서 85,000,000원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치인 약 75,000,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 낙찰 후 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금 중 미배당액)을 고려한 면밀한 수익성 분석이 필요합니다. 따라서 입찰 참여 시에는 낙찰가 상한선을 보수적으로 설정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.