나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80370 [1] 경기도 화성시 송산동 192-44 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80370 [1] 경기도 화성시 송산동 192-44 전 경매

• 사건번호: 2024타경80370
• 주소: 경기도 화성시 송산동 192-44
• 감정가: 34,224,840원
• 최저가: 8,217,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

수원지방법원 경매10계 2024타경80370 | 소재지: 경기도 화성시 송산동 192-44 | 감정가: 34,224,840원 | 최저가: 8,217,000원 | 용도: 전

1. 수원지방법원 2024타경80370 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2024타경80370 (1)입니다.

소재지는 경기도 화성시 송산동 192-44이며, 용도는 전(밭)입니다.

감정가는 34,224,840원입니다.

토지 면적은 390.00㎡(약 117.97평)이며, 토지 일부 지분만 매각 대상입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적 및 건물 관련 지분, 제시외 면적은 모두 0입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 강OO, 채무자는 강OO입니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각, 맹지임이 있습니다.

주의사항으로는 농지취득자격증명은 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 맹지라는 점을 유의해야 합니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 송산동에 소재하며, '황계저수지' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 임야, 농경지, 단독주택, 공장, 골프장, 창고 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 가능하나, 인근 대중교통 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분으로서, 낙찰 시 소유자는 해당 토지의 지분을 소유하게 되며 기존 공유자와의 공동 소유 관계가 형성됩니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 경매로 인해 채권자의 권리가 실행되고 있습니다.

'재매각'이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했음을 시사합니다.

'공유자우선매수신고'가 가능하므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

2.3. 상권분석

주변 환경이 농경지, 임야, 주택, 공장, 골프장 등 다양하게 혼재되어 있어 특정 상권으로 정의하기는 어렵습니다.

다만, 이러한 복합적인 용도 지역은 개발 가능성 또는 현황에 따른 혼란 등 다양한 측면을 내포하고 있습니다.

골프장, 저수지 등이 인근에 위치하고 있어 자연환경적인 요소도 있습니다.

2.4. 생활정보

본 물건은 현재 '전(밭)' 상태로 이용되고 있으며, 농지취득자격증명이 필수입니다.

주거 생활을 위해서는 인근에 편의시설이나 주택 단지와의 접근성을 고려해야 할 것으로 보입니다.

차량 이용 시 접근은 가능하나, 대중교통 편의성은 다소 떨어집니다.

2.5. 잠재적 리스크

맹지: 본건은 인접 도로와 접하지 않은 맹지입니다. 따라서 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 제한할 수 있습니다.

지분매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 다른 공유자와 공동으로 토지를 소유하게 됩니다. 이로 인해 토지 사용, 개발, 관리, 처분 등에 있어 공유자 간의 합의가 필요하며, 의견 충돌 발생 시 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지를 취득하려면 해당 자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 못하면 낙찰 결정이 취소되고 보증금을 몰수당하므로, 반드시 사전에 발급 절차를 확인하고 준비해야 합니다.

원상회복명령 가능성: 감정평가서 상 '원상회복명령이 발하여질 가능성 있음'이라는 문구는 현재 토지 상태가 법적 기준에 맞지 않거나, 과거 불법 행위 등으로 인해 원상 복구가 필요할 수 있음을 의미합니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 물건의 낙찰이 무효화되고 공유자에게 소유권이 이전될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 결과로 이어질 수 있습니다.

개발 제한: 토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 현재 전(밭) 상태이며 맹지라는 점이 가장 큰 단점입니다. 또한, 지분매각 및 농지취득자격증명 제출 의무, 원상회복명령 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 주변 개발 현황 및 토지이용계획을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

본 건에 대해 구체적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 주변 지역의 복합적인 토지 이용 현황을 고려할 때 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 맹지라는 점과 지분매각이라는 점은 개발이나 활용에 있어 상당한 제약을 초래하므로, 도로 확보 계획 수립이나 공유자와의 협의를 통한 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

농지법 및 관련 규제를 면밀히 검토하고, 매각 관련 서류를 철저히 준비하여 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매10계