나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경6176 [1] 서울특별시 관악구 신림동 492-2 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신사동주민센터"서측 인근에 소재하며 주위는 다세대주택,다가구주택,근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 요건은 보통시 됨.

교통상황

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 원거리에 지하철 2호선 "신대방역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 평탄한 정방형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건은 북측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호 (가)는 2020년 09월 22일자로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 업무 진행시 참고바람.
※ 내용：옥상 55㎡ 조립식패널 단독주택

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조,(철근)콘크리트지붕 지상5층이며
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 실내 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

1층: 소매점, 2층 : 기타사무소, 3층-5층: 다중주택,옥탑1층 다락(연면적제외),계단실(연면적제외)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비 및 승강기 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2024타경6176 (1) 사건에 대한 분석 자료입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경6176 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 492-2

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,855,549,400원

* 토지면적: 184.80㎡ (약 55.90평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 419.94㎡ (약 127.03평) (옥상 제시외 건물 55.00㎡ 포함 시 총 474.94㎡, 약 143.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOO)

* 건축 연도: 2019년 7월 10일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신사동주민센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 지역 특성: 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로 일반적인 수준의 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 대중교통: 지하철 2호선 "신대방역"이 원거리에 소재하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 신대방역은 도보로 이동하기에는 다소 거리가 있습니다.

* 도로 접근성: 건물 북측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m) (군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 3월 13일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1)이며, 해당 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

다음은 파악된 임차인 현황이며, 개인정보 보호를 위해 성만 표기하고 나머지는 마스킹 처리하였습니다.

* Y (YANGLIANYU): 보증금 40,000,000원, 차임 2,800,000원, 전입 2023-05-26, 확정 2023-06-02, 배당신고 2025-02-13, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-10-15, 확정 2021-09-13, 배당신고 2024-12-26, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-13, 확정 2021-11-18, 배당신고 2024-12-24, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 170,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-11-10, 확정 2021-10-13, 배당신고 2024-12-24, 대항력: 없음.

* 문 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-27, 확정 2021-08-09, 배당신고 2025-01-01, 대항력: 없음.

* 문 : 보증금 35,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023-08-08, 확정 2023-08-08, 배당신고 2024-12-27, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-21, 확정 2023-04-21, 배당신고 2025-01-07, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2024-01-08, 확정 2024-02-02, 배당신고 2024-12-26, 대항력: 없음.

* 설 : 보증금 120,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-12-22, 확정 2021-11-29, 배당신고 2024-12-24, 대항력: 없음.

* 손 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-27, 확정 2021-11-22, 배당신고 2024-12-31, 대항력: 없음.

* 신 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-26, 확정 2021-07-28, 배당신고 2024-12-26, 대항력: 없음.

* 엠에스엠로컬주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-02-13, 확정 -, 배당신고 -, 대항력: 있음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-12-20, 확정 2021-11-10, 배당신고 2024-12-26, 대항력: 없음.

* 홍 : 보증금 10,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2024-06-28, 확정 2024-06-28, 배당신고 2024-12-31, 대항력: 없음.

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-12, 확정 -, 배당신고 -, 대항력: 없음.

대부분의 임차인이 대항력이 없으나, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는임차인'이 언급된 점을 감안할 때, 임차인 현황을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. 엠에스엠로컬주식회사는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 없어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

* 1층: 소매점

* 2층: 기타사무소

* 3층-5층: 다중주택

* 옥탑층: 다락

이러한 복합 용도는 다양한 임대 수익 창출이 가능함을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

* 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로, 신사동주민센터와 인접해 있습니다. 이는 지역 주민 및 관련 종사자를 대상으로 하는 상권의 기본적인 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 신사동주민센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

* 대중교통으로 신대방역(2호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 자체 조사 결과, 해당 소재지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 옥상에 설치된 55㎡ 규모의 조립식패널 단독주택이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 추후 철거, 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 권리 관계

* 비록 대부분의 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 존재하여 추가적인 권리 관계 확인 및 낙찰 후 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 특수한 권리관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 근린주택으로, 2019년 신축되어 비교적 최신 건물이지만 옥상에 위반건축물이 존재하는 점, 그리고 복합적인 임차인 관계가 파악되었습니다. 입지 자체는 주상복합지대로서의 기본적인 기능을 수행하고 있으며, 다중주택, 근린생활시설 등의 복합 용도를 통해 다각적인 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 건물로서 노후도가 낮습니다.

* 1층 소매점, 2층 사무실, 3-5층 다중주택 등의 복합 용도로 다양한 임대수익 확보가 가능합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발 또는 건축 행위에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,855,549,400원입니다. 최근 주변 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 단위 면적당 시세는 약 598만 원~1082만 원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 하지만 이는 단독주택 또는 다가구/근린주택과는 다른 유형의 거래이며, 본 물건은 2019년 신축된 복합 용도의 근린주택으로, 이를 고려할 때 감정가는 객관적인 기준이 될 수 있습니다.

제시된 정보에 따르면 인수할 보증금은 없으며, 위반건축물 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~85% 수준인 약 2,300,000,000원 ~ 2,430,000,000원 으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 법원 명세서, 현황 조사서, 감정평가서 등 상세 자료 검토 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.