나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121327 [1] 서울특별시 서초구 방배동 936-3 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121327 [1] 서울특별시 서초구 방배동 936-3 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경121327
• 주소: 서울특별시 서초구 방배동 936-3
• 용도: 근린시설

서울중앙지방법원 경매10계 2024타경121327 | 소재지: 서울특별시 서초구 방배동 936-3 | 감정가: 9,618,087,700원 | 최저가: 6,155,576,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경121327 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 936-3

용도: 근린생활시설

감정가: 9,618,087,700원

토지면적: 274.40㎡ (약 83.03평)

건물면적: 159.66㎡ (약 48.31평)

건물 제시외면적: 146.47㎡ (약 44.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 권OOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.토지 감정요항표

본건 토지는 지하철 7호선 내방역 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 내방역이 소재하여 교통 상황 또한 보통입니다. 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 약 5~6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 제시 외 물건 및 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 2.건물 감정요항표

건물은 연와조 기와지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 "월드훼밀리"에서 창고로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비가 구비되어 있습니다. 공부상으로는 1층이 제1종근린생활시설(일반음식점) 및 2층이 단독주택으로 표기되어 있으나, 현황과 차이가 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울 지하철 7호선 내방역 남측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역은 상업 및 업무 시설, 주거 시설이 혼재된 지역으로 활발한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 또한, 서리풀 공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 서리풀 터널 개통과 정보사 부지 개발 등 지역 개발 호재도 있어 향후 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자 겸 채무자인 권OOOOO에 대해 주OOOOOOOOOOOOOO가 채권자로서 신청한 경매입니다. "일괄매각. 제시외 건물 포함"이라는 점은 토지와 건물을 포함하여 전체가 하나의 매각 대상임을 명시하고 있습니다. 일반적으로 임의경매는 선순위 근저당권 등이 말소되는 조건으로 진행되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석을 위해서는 현장 조사 및 등기부 등본, 건축물 대장 등 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

내방역 일대는 제3종일반주거지역에 속해 있으나, 서울시 지구단위계획안을 통해 준주거지역으로 종상향될 가능성이 있으며, 이는 용적률 상향 및 상업적 개발 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 주변에는 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있으며, 맛집, 카페 등도 형성되어 있어 지역 상권이 활성화될 가능성이 있습니다. "알리스타"와 같은 특정 상가나 업종이 언급되는 것으로 보아, 업종별로 잠재력을 분석해 볼 만한 지역입니다. 다만, 7호선은 2호선이나 4호선에 비해 이용객이 적다는 점은 고려해야 합니다.

1.6. 생활정보

본건은 내방역 인근에 위치하여 서울의 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 상업 시설과 근린생활 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 서초구는 녹지가 풍부하고 공원이 많아 쾌적한 주거 환경을 제공하는 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공부상의 용도(일반음식점 및 단독주택)와 현황 용도(창고)의 차이입니다. 향후 건물의 용도 변경이나 재건축 시 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 이에 대한 현황 파악 및 법적 검토가 요구됩니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 잠재적 리스크로, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 외에 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하므로, 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 서초구 방배동의 역세권에 위치한 근린생활시설로서, 지하철 7호선 내방역을 도보로 이용할 수 있는 입지적 장점을 지니고 있습니다. 현재 건물은 공부상 용도와 다르게 창고로 이용되고 있어, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획 및 지구단위계획 상의 용도지역 변경 가능성은 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 명도 및 건물 관련 현황 파악이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **우수한 역세권 입지:** 지하철 7호선 내방역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 탁월합니다.

2. **지역 개발 잠재력:** 서리풀 터널 개통, 정보사 부지 개발 등 주변 지역의 개발 호재와 함께, 지구단위계획상의 용도지역 상향 가능성 (준주거지역)은 미래 가치 상승을 기대하게 합니다.

3. **혼합 상권:** 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상권 분석 및 활용이 가능합니다.

4. **합리적인 투자 기회:** 권리상 문제가 적은 임의경매 물건으로, 향후 토지 및 건물 활용 방안에 따라 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계