나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100280 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 6층602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100280 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 6층602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경100280 | 소재지: 서울특별시 동작구 남부순환로265길 13, 6층602호 (사당동,기쁨채) | 감정가: 290,300,000원 | 최저가: 95,126,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경100280 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100280 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 6층602호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 290,300,000원

토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

토지 지분율: 1652.7

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.31㎡ (약 8.26평) (전용면적 추정)

건물 지분율: 2731

건물 제시외면적: 6.72㎡ (약 2.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OOOOO

채무자: 김OO

채권자: 이OO

특이사항: 없음

주의사항: 제시외 건물 포함

입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동에 소재하며, 지하철 2호선과 4호선 환승역인 "사당역"에서 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 또한, "남성중학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 우수하며, 주위에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 매우 편리한 지역입니다.

권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이OO이며 채무자는 김OO입니다. 소유자는 김OOOOO입니다. 등기부등본 상의 상세 권리관계는 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 추가 확인이 필요하나, 강제경매 개시 결정으로 인해 진행되는 경매이므로 일반적인 경매 절차에 따른 권리 변동을 예상할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 외 추가적인 권리관계(예: 가압류, 가처분, 임차권 등)는 반드시 확인하여 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

상권분석

사당역은 지하철 2호선과 4호선의 환승역이자 경기도 및 서울 외곽으로 연결되는 광역버스 노선이 밀집한 교통의 요충지입니다. 이로 인해 사당역 일대는 '주 7일 상권'으로 불릴 만큼 유동인구가 풍부하며, 평일과 주말, 낮과 밤 가리지 않고 활기를 띱니다. 직장인, 학생, 쇼핑객 등 다양한 연령층과 계층의 인구가 밀집하는 지역 특성상, 상권이 매우 발달해 있으며, 각종 상업시설, 금융기관, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 본 물건은 이러한 사당역 역세권의 편리함과 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

생활정보

본건은 2017년 2월 1일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 6층에 위치한 다세대주택입니다. 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전 설비, 1층 주차장 등 생활에 필요한 주요 설비를 갖추고 있습니다. 건물 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다. 단지형 다세대주택으로 관리되고 있으며, 인근에 학교와 상업시설이 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 우수합니다.

잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공부상의 차이로 인한 위반건축물 등재 사실입니다. 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 특히 지붕층 주거 부분(126.3㎡)과 602호의 다용도실(6.72㎡)에 대한 위반 사항이 있습니다. 감정평가 시에는 602호에 전속되지 않는 지붕층 주거 부분은 평가에서 제외하고, 602호 다용도실은 '제시외건물'로 평가하였습니다. 이는 해당 위반건축물에 대해 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 가해질 수 있음을 의미하며, 향후 재건축, 증축, 리모델링 시 제한이 발생하거나 금융기관 대출 등에 불이익이 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 명도에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

종합 의견

본 물건은 지하철 2, 4호선 사당역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점을 가지고 있습니다. 2017년에 신축된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 건물 자체의 컨디션도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있다는 점은 상당한 위험 요소이며, 이로 인한 행정 처분 가능성, 추후 자산 가치 하락 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 290,300,000원이지만, 위반건축물 관련 제반 비용 및 법적 문제를 고려하여 실질적인 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

투자 포인트

1. **뛰어난 입지**: 사당역이라는 교통 요지에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

2. **신축급 건물**: 2017년 준공으로 연식이 짧아 내부 시설 및 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

3. **가격 경쟁력**: 위반건축물이라는 큰 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 적정 입찰가를 산정한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4. **명도 리스크**: 임대 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 거주자 명도에 대한 계획을 철저히 수립해야 합니다.

5. **위반건축물 해결 방안**: 입찰 전, 해당 위반건축물의 철거 가능성, 원상복구 비용, 이행강제금 현황 등을 사전에 철저히 조사하여 총 투자 비용을 정확히 산출하는 것이 필수적입니다. 해결 방안 마련 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 정보

서울특별시 동작구 사당동 1048-31번지 일대는 사당역을 중심으로 한 도심지역으로, 지하철역, 버스정류장, 학교(남성중학교 등), 주거 시설, 상업 시설(음식점, 카페, 편의점 등), 은행, 병원 등이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달한 지역으로, 생활 편의성은 높은 편입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계